湖州市区房屋拆迁评估问题分析

　　根据建设局安排，我办对市区城市房屋拆迁政策和评估制度进行了调查，深切感到市区拆迁政策和评估制度具有前瞻性、灵活性，体现了为民服务宗旨，给老百姓带来了实实在在的好处，有效的推动了拆迁进度，加快了城市建设步伐。同时，对拆迁中出现的问题也进行了深入的研究和探讨，提出了完善城市房屋拆迁评估体系的建议。 　　一、公正透明，货币化安置率高 　　对近两年来各拆迁项目拆迁情况进行统计，发现选择住宅货币化补偿的拆迁户占总签约户数的70%以上，如陈家弄地块(人民路拓宽一期工程)拆迁户共132户，已签约131户，其中选择货币化安置85户占72.5%;机床厂及二轻机械厂地块，拆迁户数为192户，已签约186户，其中选择货币化安置144户，占77.4%;环城河C块(一期，二期)171户，已签约165户，其中选择货币化安置130户，占78.8%。 　　住宅货币化安置率高，分析起来主要有以下几个方面： 先，房屋拆迁评估合理，评估价格略高于同类地段同类房屋的市场交易价格，且选择货币安置增加了10%的附加货币补偿，拆迁户得到了实惠;其次，近两年来我市的房地产市场趋于理性，商品房价格基本稳定，选择房屋余地大，拆迁户没有对房子的盲目追求和冲动;第三，安置房屋一般为定点安置，有些拆迁户因各种原因，不想去定点安置房，而在选择货币后自己到市场上去购买中意的二手房，一般二手房都有装修，从经济角度讲比较合算。 　　从各个拆迁项目和拆迁公司以及评估公司反馈的信息来看，大部分被拆迁人对政策比较满意，对拆迁评估结果是可以接受的。 　　二、美中不足，现行评估制度存在瑕疵 　　调查中，也发现在现行评估制度中存在一些问题。这些问题的存在虽不影响大局，却是一个隐患，给评估和拆迁工作带来一定困难。 　　1、房屋重置价偏低问题 　　现行的房屋重置价是参照湖建发〔2002〕78号文件，但由于近年来建筑材料的涨价，旧的重置价已显得滞后。例如：砖混二等重置价(包括配套设施)为650元/㎡，明显低于实际建造成本。另外，各种结构的分项重置与被拆迁房屋的实际分项重置往往对不上，给评估工作带来一定困难。 　　2、营业房评估与安置问题 　　营业房货币补偿基准价滞后，未按地段、路线制定价格，评估方式不符合国务院《拆迁条例》被拆迁房屋按市场价评估的规定。被拆迁的营业房因建造时间较长和当时的建设习惯，一般进深较浅;而新建的可用于安置的营业房进深较大;两者难于统一，评估价格如何衔接协调是一个问题，而现行的评估政策对于临街深度没有明确规定。 　　3、土地使用权价值问题 　　改制企业在旧城改造中的房屋拆迁是近几年新涉及的问题，由于改制是“一企一策”，企业改制后，其房屋所占用的土地使用性质繁杂多样，有出让、转为租赁、保留划拨、土地使用权剥离或部分剥离等多种形式。对不同土地使用性质的房屋评估补偿，现行政策没有明确规定。 　　4、评估公示问题 　　有部分拆迁户要求，被拆迁房屋评估及装修评估价格进行公示，应包括现行拆迁评估政策及技术路线的内容和程序。 　　三、为民服务，完善拆迁评估政策 　　对调研中发现的上述问题，结合实际情况，与拆迁公司、评估机构和拆迁人进行积 探讨，认为应解决之，进一步完善现行评估体系，并提出建议如下; 　　(一)解决重置价问题的办法 　　1、重置价已明显偏低，根据省条例重置是指前期工程费、建筑安装工程费，小区配套设施费三项。按照现在的建材价格、人工费和机械费及配套设施，如标准砖混二等650元/㎡已不够(实际约为800—1000元/㎡)。在实际评估中有时要靠提高等级来提高重置价。可考虑采用工程造价类比法来重新确定房屋重置价。 　　2、重置价的分项在实际评估中不实用，虽然定的比较细化，但往往与实际情况不符，而且分项中的某些项目针对拆迁评估欠合理，可参照其他城市的重置价作相应调整。 　　3、解决层高问题，在实际评估中，评估往往按照自己的习惯对层高进行调整，造成有时同样的房屋重置价有差异，所以应统一评估参数，明确层高问题。如杭州砖木结构层高一般不作调整，砖混结构按增加1米重置价提高10%—15%。 　　(二)营业房评估及装修评估 　　1、对营业房和安置房的评估，可以考虑借鉴土地评估上的路线法来进行设定标准深度，运用4321法则进行评估。 　　2、营业房评估采用市场比较法，在房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为被拆迁房屋的补偿价格。虽然市场比较法公式比较简单，但其质内容涉及到方方面面很多问题(包括重置价，成新，临街开间、临街深度、商业氛围等等)，应注意把握各拆迁点同类房屋的评估补偿平衡，逐步建立营业房交易价格体系，并加强评估机构的监管。 　　3、改制企业房屋的评估补偿。解决改制企业的房屋评估补偿问题，要按改制企业占有的合法权益与主张补偿权利相一致的原则，在拆迁评估时，应依据改制时所付出的改制成本取得的完全权益为前提，遵循“谁投入、谁占有、谁受益”的原则进行。凡改制企业所使用的被拆迁房屋，在改制时包括所使用的国有土地一并进行资产评估列入改制成本的，就可享有完全的房地产权益，按市场评估价全额补偿给改制企业。对企业在改制中，仅对房屋建筑物作为资产评估，未将土地资产列入改制评估范围的，因其占有的房地产权益不完全，补偿不应包含地价因素，但为了有利于拆迁，在拆迁评估时，可按照完全的房地产权益进行市场评估，然后在评估额中参照土地出让的标准作适当比例扣减后，再全部补偿给改制企业。 　　4、现行的装修评估指导价是2003年制定的，随着近几年建材和人工费的飞涨，许多分项已远低于市场价。而且原装修指导价是根据工程造价制定的，与普通住宅和店面装修评估有较大出入。对此，可考虑修改和调整装修指导价。 　　(三)建立拆迁评估救济机制，透明评估内容和程序 　　建立拆迁评估鉴定委员会，规范房屋拆迁评估鉴定行为，维护房屋拆迁当事人合法权益，保障房屋拆迁评估结果的客观、公正、合理;透明拆迁评估内容和程序，可以采取挑选有代表性的房屋标的和装修标的来进行公示的方法，由被拆迁户自行比较。 　　四、以调研为契机，解决“一路二区”评估补偿问题 　　在本次调研中，我办主要是结合“一路二区”的实际情况，重点对非住宅的评估和补偿问题进行深入调研，详细分析，经市政府批准，已出台了《市区非住宅房屋拆迁补偿安置政策补充规定》，内容如下： 　　(一)非住宅房屋中的营业用房拆迁评估可以采用市场比较法，以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为被拆迁房屋的补偿价格。 　　(二)拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失按被拆迁非住宅房屋评估价的2%、非住宅房屋拆迁过渡费按被拆迁非住宅房屋评估价地2%，由拆迁人给予一次性补助;非住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，在按非住宅房屋评估价补偿基础上，由拆迁人再给予评估价10%的货币补助。 　　(三)享受政府规定租金标准的直管非住宅公房承租单位2005年12月31日前已改制，但承租关系未解除或变更的，拆迁时，凭原改制单位主管部门提供原承租单位改制时对直管非住宅公房处置的相关材料，凡改制时明确将标准租金直管非住宅公房承租权处置给被处置人的，对被处置人按承租人给予补偿安置。 　　(四)非住宅房屋拆迁评估结合土地使用性质调节。行政划拨土地的非住宅房屋拆迁评估时，调节系数为-0.05至-0.25;改制时土地保留行政划拨、土地转为租赁和土地使用权剥离的非住宅房屋拆迁评估时，调节系数为-0.4(租赁土地的，结合剩余租赁年限适当修正)。土地出让合同中有拆迁补偿约定的，按合同约定补偿。 　　(五)市国资委(市国有资产经营总公司)管理的国有企业改制过程中剥离的土地、房屋拆迁时，按剥离价值补偿。 　　《补充规定》的实施，有力地推动了我市重点工程步行街区的拆迁工作，加快了中间整治的步伐。截止10月17日，步行街区A块257户拆迁户，已签约199户，选择货币化安置的有145户，占72.9%;B块119户，已签约106户，选择货币化安置的有70户，占66%。 　　目前，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》正在修改之中，对我们调研中发现的问题也有所考虑。我办拟在新《省条例》出台后，对现行拆迁政策、评估办法再作一次全面梳理，以保障新老政策的对接，保障城市建设的顺利进行。