对现行拆迁法规关于土地补偿问题的相关理解

　　(一)城市房屋拆迁涉及提前收回国有土地使用权的应当给予补偿。 　　根据2004年新的宪法修正案、《土地管理法》第五十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条、《黑龙江省实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》第四十六条等规定，涉及提前收回国有土地使用权应予补偿,这已经不是争论问题，但究竟如何补偿，法律、法规均没有具体明确的规定。 　　(二)因城市房屋拆迁提前收回国有土地使用权的直接补偿义务人为拆迁人为宜。 　　根据《土地管理法》第五十八条之规定或《国有土地使用权出让合同》的约定，提前收回国有土地使用权的补偿义务人应为出让人政府的国土资源部门，但在实践操作中却很难。这是因为根据国务院《拆迁条例》第七条之规定，拆迁人在取得拆迁许可证的前提条件是事先取得国有土地使用权批准文件，那么根据一物不能两权的原则，原国有土地使用权人的土地应当已收回，如在收回土地使用权时就对原土地使用权人进行补偿，就要选择一家具有土地估价资质的估价机构单独就土地使用权的价值进行评估作价，由国土资源部门进行补偿。到拆迁环节，还要选择另一家具有房屋评估资质的估价单位单独就房屋进行作价，这样，在程序上显得很繁琐，既不经济，又不效率。这是拆迁当事人及政府不愿意选择的作法。根据国务院《拆迁条例》及建设部估价指导意见，估价单位在对房地产进行评估时应选择市场比较法，当市场比较法估价条件不具备时，才能选择其他方法。房地分别估价的作法显然不符合国务院《拆迁条例》的精神。因此，在实践中，通常的作法是，拆迁人根据估价报告向被拆迁人支付的拆迁补偿款，补偿款中包含土地补偿费用，这笔费用是拆迁人代政府向被拆迁人支付的，然后，拆迁人在向政府交纳土地出让金时，应将拆迁人垫付的土地补偿费用予以扣减。 　　(三)对国有土地使用权的补偿应按收回土地使用权时的市场价格标准进行。 　　随着城市规划的实施，土地价格基本上是在升值状态的，如上述案例，田某等人取得土地使用权时的价格为50元/平方米，但收地时，政府公布的基准地价已涨为514元/平方米。那么是按原价补偿，还是按新地价补偿，拆迁当事人之间争议很大。黑龙江省政府2003年发了黑政发[2003]48号文件，根据该文件，对国有土地使用权的补偿标准应按原地价进行补偿。我们认为，这不符合国务院《拆迁条例》的规定及《国有土地使用权出让合同》的约定，因为国务院《拆迁条例》第二十四条规定，货币补偿的金额以“房地产市场评估价”来确定。因此，收回土地使用权的补偿标准应为收回土地时的市场价格。那么还有注意的一点是，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照 规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。” 2003年《黑龙江省人民政府办公厅关于加强国有土地使用权出让金和年租金收缴管理工作的通知》规定：“国有土地使用权出让金的收缴标准,不得低于标定地价或政府最低限价;”因此，如果被拆迁人交纳的土地出让金低于拆迁时的标定地价，应当予以补齐，在此基础上，找差价。因此，拆迁时的被拆迁人的地价及当时的出让金最低限价是一个必须搞清的问题。 　　(四)估价单位应将房屋与土地一并考虑评估作价。 　　2002年北京法制办曾咨询国务院法制办，依据《拆迁条例》规定对私有房屋所有权人进行拆迁补偿的，可否认为其中已包含了对收回的国有土地使用权的补偿。国务院法制办答复为，2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中应当包括对土地使用权的补偿。我们理解为，估价单位应当按照市场比较法或其他方法将房屋与土地一并考虑进行评估作价，而不能将两值者割裂开来。那么，拆迁人补给被拆迁人的不仅是地上建筑物的价值，也包含了其范围内的土地价值，实践中，多数地方也是这么操作的。但是在实践中，问题又出现了，由于除了北京、上海等少数城市外，大多数城市房地是由国土及房产两个部门分别管理的，这样，估价机构有的只有房产评估资质，有的只有土地评估资质。因此，在选择估价单位时应选择兼有土地及房产评估资质的估价机构进行评估为宜。   （北京拆迁律师网 热线咨询：4000083855）