漫谈城市房屋拆迁行为的法律属性

　　所谓城市房屋拆迁是指“根据城镇建设规划和 专项工程迁建计划以及当地政府用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋以及其他设施，并对房屋所有人或使用人进行补偿或安置的一种法律行为。” 显然，城市房屋拆迁是以政府建设规划、用地文件为依据，有其显著的行政色彩，但也有不可忽视的民事属性。城市房屋拆迁既具有行政法律关系的性质，又同时具有民事法律关系的性质，出现行政行为和民事行为的混合。 　　(一)以公共利益为目的----行政法律行为 　　《宪法》第十三条(2004年《宪法修正案》第22条)规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。 为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。”《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”目前，仅有这两部法律明确规定，为了公共利益的需要可以对公民的私有财产进行征收、征用。显然，以公共利益为目的，以 为主体的房屋拆迁行为，实质上是 以行政权力为依托的行政法律行为。具体而言： 　　1.从拆迁行为的目的来看 　　《宪法修正案》以及《物权法》明确规定因“公共利益”的需要，才可对公民个人或单位的房屋以及其他不动产进行征收。可见，公共利益是征收权合理行使的唯一标准。征收是政府行使行政权的一种方式，其核心在于不必征得财产所有人的同意便可强制取得其财产。城市房屋拆迁是 在行使土地征收权的过程中不可避免要发生的一种社会现象，它与土地征收有着相同的性质和密切的关系，都是作为一种强制性的法律行为而存在的，属于典型的行政法律行为。 　　2.从拆迁行为的主体来看 　　在以“公共利益”为前提的房屋拆迁活动中，拆迁人与被拆迁人的地位是不平等的。 先，法律明确赋予 在“公共利益”需要时的行政征收权，此时，拆迁人是 权力的具体行使者即人民政府。其次，行政征收行为具有强制性，其以 权力为后盾，被拆迁人无法与之抗衡。最后，在以“公共利益”为目的的房屋拆迁活动中，被拆迁人没有独立的意志，其私人利益必须让位于公共利益，拆迁人与被拆迁人之间的关系是一种行政命令与被命令、决定与被决定的关系。当然，被拆迁人必须得到相应的公平合理的补偿，否则其享有相应的权利。 　　3.从拆迁的补偿主体来看 　　 因公共事业或者经济建设而需要进行房屋拆迁时，行政补偿的主体是 ，而补偿义务机关是 行政机关或是其他行政主体。任何人均不发生负有以自己的名义和财产给付行政补偿的义务。其补偿款当然来源于 财政资金，而不同于房地产开发商对被拆迁人的拆迁补偿。因此，只要是因公共利益而实施的房屋拆迁行为，即便是有商业机构的参与，其本质上仍然属于 财产征收行为，属于行政法律行为的范畴。 　　(二)以商业利益为目的----民事法律行为 　　近年来我国各城市正在进行的大部分拆迁并不是用于公共利益，而是出于商业目的，公共利益与商业利益的混同是我国房屋拆迁中暴露出来的最大弊病。房地产开发商的经济利益与政府官员的政绩利益在某种程度上具有一致性，这就可能致使他们在房屋拆迁中采取一致行动，而最终可能就是公民的住宅权利遭受侵犯。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第4条规定:“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”笔者以为，作为我国现有的规范拆迁行为的主要法规，《条例》便是针对以商业利益为目的的城市房屋拆迁行为，并且仅适用于以商业利益为目的的城市房屋拆迁行为，虽然其中不乏行政强制拆迁、司法强制拆迁的存在，但其不过是解决拆迁人与被拆迁人之间矛盾的手段而已。 　　 先，在《条例》规范下的拆迁人与被拆迁人的法律地位是完全平等的。拆迁人与被拆迁人都具有独立的法律人格，二者之间不存在隶属、支配关系，在民事活动中双方当事人的意思表示是完全自由的，同时拆迁人与被拆迁人都具有独立的法律利益，双方必须依法取得，并同样受到法律的同等保护。 　　其次，拆迁人为获得土地使用权而与被拆迁人进行协商，并依协议对被拆迁人进行补偿、安置，是平等的市场规则下双方当事人自由意志的体现，是典型的民事交易，与 利益和政府行政权力的行使无涉。 　　最后，《条例》明确规定了拆迁人与被拆迁人之间的权利义务关系。对拆迁人而言，其权利主要为可以依其与被拆迁人达成的协议对被拆迁人所属的房屋及其附属物进行拆除;被拆迁人的主要义务便是必须在其与拆迁人达成的协议期限内进行搬迁，并容忍拆迁人对其房屋及其附属物进行拆除。对被拆迁人而言，其权利主要为按照拆迁补偿协议要求拆迁人给予补偿;拆迁人也应按照协议对被拆迁人进行补偿。   （北京拆迁律师网 热线咨询：4000083855）