拆迁流程中的重要环节
来源：楹庭律师团 |发布时间：2016-03-15 14:43:51|人阅读
1.房产确认权入户登记
有些人以为征收决定才是征收的开始，但其实在征收决定作出之前，征收办已经开始组织入户调查，主要是为补偿方案提供参考依据，调查内容包括房屋的合法性权属以及土地使用权的四至范围等情况，并且会将调查结果向被征收人公布，让被征收人提出异议，这个阶段有的人家房子或附属物根本就没有被认定上，征收办通常的理由是房屋没有合法的证件，但也不对它作出违法建设或违法建筑的认定，在最后的补偿过程中也不会对它进行补偿。
律师温馨提示：在入户调查阶段，应调取该项目的前置性文件，分析该拆迁项目的合法性，并复印、拍照等方法对证据进行固定。在违建的认定上，律师给出的建议是，既然是没有经过合法程序认定为违法建筑，那么就应该进行登记，以确保得到合理的补偿，如果被认定为违法建筑，自然是得不到补偿，但是否应该定为违章建筑，此时，律师可以帮助被征收人对违法建筑的认定进行复议或诉讼。如果放任不管则会对后的补偿上造成 为不利的情况。
2.选定房产评估公司
组织评估主要是对被征收人确权认定后的房屋进行评估，以确定最终的赔偿数额。选择评估机构是由房屋征收单位进行组织，由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数选定或随机选定方式确定。其中评估机构一定要有房地产估价师资格，对于被征收人为企业的情况还需有资产评估公司的评估。被征收人对于公布的评估公司并不了解，也无法确定评估结果的公正性，如有异议，法律规定了当事人的一些救济权利，如复核，重新鉴定等。
律师温馨提示：评估过程中，被征收人需要核实测量人员的身份，以确定是否是注册房地产估价师，还可以对公司的资质、承接的项目以及公众评价进行调查，只在这样才能真正体现出条例规定的由被征收人选择评估公司的实质意义，对于评估中的违法行为，应将违法事实进行证据固定。但往往被征收人忽视这一权利，有的不参与选择、有的盲从、有的随便选择，当对自家房屋的评估结果不满意时，就埋怨评估公司评的少，过后再实施救济已错过了一个好时机。
3.征求征收补偿意见
征收补偿方案是被征收人尤为关心的，政府在做出征收决定前会拟定征收补偿方案的征求意见稿供大家提出修改意见，如果对补偿方案不满或者有异议的，可以提出修改意见，这是法律赋予我们的权利，在实践中很多人并没有积 的参与到其中来，有的不知道提什么，有的说的是鸡毛蒜皮的事，有的甚至提出了违法的问题，并没有实际地切中要点来保障自身权益。但是因为这个阶段又很重要，当事人放弃对后续权益的保障影响很大。
律师温馨提示：被征收人可咨询专业人士，使自己提出专业有质量又能够被采纳的意见，当然，征收补偿方案无论修几遍都不可能满足所有人，如果当事人对补偿方案不满，所提出的意见又没有被采纳，被征收如何争取权益呢？这时有必要对补偿决定，申请复议或提起诉讼，此时，律师代理复议和诉讼，既是对征收决定合法性的审查，也是对征收补偿方案合理性的审查，在法庭上，能够引起法官对征收补偿方案合理性的审查，是对被征收人有直接好处的。
4.公布征收决定公告
房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对项目需要使用土地范围内的房屋予以征收，要取得有关规划的预审批，房屋征收决定作出时应当附有经过充分论证和征求公众意见后的房屋征收补偿安置方案，并告知被征收人申请行政复议和提出行政诉讼的权利。征收决定的作出主体和补偿主体都应是市、县级人民政府，特别强调的是建设单位不能作为补偿主体的。并完成社会稳定风险评估，且征收补偿费用足额到位，专户专储，专款专用。
律师温馨提示：征收决定对被征收人的权利义务已产生实质影响，单纯通过谈判来增加补偿额的难度增加，有必要通过复议或诉讼的方式来解决。复议和诉讼不仅仅是一项法定权利，更主要的是能阻止征收人将被征收人很快的送到执行程序，从而为谈判赢得迂回时间。提起诉讼和开庭，可通过审查其征收决定的做出是否合法来维护自身的的合法权益，更多的是创造谈判协商补偿的机会，这种协商谈判不仅对被征收方，对征收双方都是有好处的。
5.签订征收补偿协议
征收补偿方案是被征收人尤为关心的，政府在做出征收决定前会拟定征收补偿方案的征求意见稿供大家提出修改意见，如果对补偿方案不满或者有异议的，可以提出修改意见，这是法律赋予我们的权利，在实践中很多人并没有积 的参与到其中来，有的不知道提什么，有的说的是鸡毛蒜皮的事，有的甚至提出了违法的问题，并没有实际地切中要点来保障自身权益。但是因为这个阶段又很重要，当事人放弃对后续权益的保障影响很大。
律师温馨提示：在签订协议之前一定要仔细阅读审查补偿安置协议，是否与之前谈判中约定的条件表述完整无岐义，审查签订合同的主体是否合法，合同的主要条款内容要明确，约定违约责任，明确约定合同履行的程序，审查拆迁补偿合同是否对我们有不利等因素，亦可进行拍照或复印后或者咨询专业人员，帮助指出其中需要注意的地方，同时也可审查是否还有可以争取合理补偿的空间。如果等到签完协议后再反悔就迟了，再想提高补偿的难度非常大。
6.公布征收补偿决定
征收补偿决定已经是征收的后期工作，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约日期内达不成协议，或者征收房屋所有权产权不明的，由房屋征收部门在房屋征收范围内予以公告，征收补偿决定必须进行公告。征收补偿决定是在规定期限内补偿协议达不成时，政府进行征收时所必须的一道手续，决定书一旦做出，也意味着强制拆迁的大门已经打开，政府在具备相应的手续之后，可以动用程序对被征收人的的房屋强制进行拆迁。
律师温馨提示：征收补偿决定已经是征收的后期工作，被征收人在这个阶段可以对补偿决定自行或委托律师提起行政复议或行政诉讼，律师在这个阶段可以结合有关政府信息公开的文件来审查征收补偿决定的合法性，通过复议或诉讼来保障被征收人合法权益。除了审查征收补偿决定的合法性，更主要的是审查其合理性，也就是被征收人被补偿的钱多和钱少，不仅要具有法律依据，还要符合市场价值，同时为被征收人与征收方的谈判赢得时间和筹码。
7.申请执行司法拆除
司法拆除已经是征收程序的最后环节了，征收补偿条例实施后虽然由行政拆除而改为了司法拆除，在一定程度上对被征收人起到了保护作用，但如果被征收人不能与征收人达成协议，也不及时采取任何法律救济措施，征收决定与征收补偿决定都被法院维持，征收补偿决定公告后必然会很快走到司法拆除程序，被司法拆除后再想提高补偿难度会非常大。司法拆除由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法提出申请，由人民法院强制执行。
律师温馨提示：有的人认为律师在此阶段作用已不大，但往往律师在这个阶段所起的作用更直观，在司法拆除过程中，律师可以查阅其申请强制执行的文件的合法性，如果其申请强制执行的文件不符合征收补偿条例的规定，律师可以提出执行异议。同时在此时征收人与被征收人大多无法心平气和的对话，律师在这里面就起到的斡旋的作用，也就是斡旋也征收人、被征收人和法院三者之间，在房屋司法强折之前使双方达成协议，这是对被征收人最大的保护。
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