物业管理法规及常识

一般来说，物业管理具体可以分为三大类别服务：

1.公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。物业管理公共性服务项目有八个方面：

(1)清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁;

(2)绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新;

(3)治安管理：设专职保安人员每天24小时巡逻值班;

(4)公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒;

(5)水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修;

(6)排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池;

(7)高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养;

(8)根据需要增设的其他服务项目。

上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费(含公用设施、设备的维护保养费)，直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费，法定税费、合理利润。

根据相关文件精神，物业管理费的收取和支出，是按照以上服务项目和费用构成并制定收费标准的。至于收费标准的核定和审批，按省物价局文件中所述的条款规定执行。

2.专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。比如为高层住户24小时开启电梯，高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等。专项服务的收费，按各住户的建筑面积合理负担。

3.特约服务，它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。比如，代管房屋;预约定期上门清扫室内卫生;收洗衣物;代办购物，购火车、飞机票等;代请保姆，照看病人;代送小孩上下学、入托;代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围相当广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现 “出钱图方便，我出力得报酬”的国际惯例思路。经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项目也不尽相同，但一般来讲，物业管理公司有其基本的经营项目：如物业租赁及物业信托经营;物业中介及物业估价;房屋及附属设施维修与改建工程施工;室内装潢设计及工程施工;家电、车辆及各类生活用品的维修服务;还可根据实际需要开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动。

通常物业管理费包括公共和专门服务，如果是特约服务一般要另行收费。