2018年浙江舟山定海东门车站北侧城中村(旧城)改造区块房屋征收与

2018年9月，舟山市定海区发布定海东门车站北侧城中村(旧城)改造区块房屋征收与补偿实施方案，表示将征收定海东门车站北侧城中村改造区块东至城东河、西至新河北路、南至新桥路、北至东关路范围内的房屋及一切附属设施，快看看有你家吗?

定海东门车站北侧城中村(旧城)改造区块 房屋征收与补偿实施方案

为加快推进“海上花园城市”建设，完善城市基础设施布局，提升定海城区城市形象和服务功能，根据舟山市人民政府《关于加快推进本岛城中村改造的实施意见》、《关于加快推进城中村改造攻坚行动的实施意见》文件精神及相关法律、法规的规定，结合本区块实际，制订本实施方案。

一、征收改造范围

定海东门车站北侧城中村改造区块东至城东河、西至新河北路、南至新桥路、北至东关路范围内的房屋及一切附属设施 (征收改造范围内保留建筑除外)。

二、私人住宅的补偿与安置

私人住宅包括商品住宅和个人自建住宅，房屋征收实行产权调换、货币补偿的方式，被征收人有权选择具体补偿方式。征收补偿的面积，按照被征收房屋(以下简称原房)的房屋所有权证结合实际房屋结构面积，凭不动产中心确认的建筑面积计算。

(一)产权调换

1、安置地点：定海东门车站北侧(含定海小学)改造区块范围内。

2.安置房交付时间：在征收改造部门作出搬迁腾空公告规定的搬迁腾空期限次月后三年内交付。

3.安置房户型：小高层、高层住宅，户型为75型、85型、95型、105型、115型、125型、135型。其中安置在总楼层为19层以上(包括19层)的，另外再增加5㎡建筑面积作为安置户型，该安置户型与原未增加的户型为对称安置户型。上述户型面积为初步规划设计的建筑面积，实际建筑面积待安置房竣工后以不动产中心核实为准，按实结算，多退少补。

4.安置原则与结算办法

(1)原房建筑面积(以下简称原房面积)与安置房建筑面积(以下简称安置房面积)相等部分，由房地产评估机构按类似房地产的市场价格进行评估，按各自的评估价格(以下简称评估价)结算差价。

⑵原房为商品住宅的允许按原房面积不超过50%范围优惠购置安置房面积，原房为个人自建住宅楼房的允许按原房面积不超过60%范围优惠购置安置房面积，原房为个人自建住宅平房的允许按原房面积不超过70%范围优惠购置安置房面积，该部分面积按安置房评估价的38%结算。

⑶因户型设置原因，选择安置房户型后原房为商品住宅的未超过原房面积150%，原房为个人自建住宅楼房的未超过原房面积160%，原房为个人自建住宅平房的未超过原房面积170%，不足部分面积按3000元/㎡补偿。

⑷原房为商品住宅的原房面积增加50%后，按就近原则选择的安置房户型面积超原房面积150%部分，原房为个人自建住宅楼房的原房面积增加60%后，按就近原则选择的安置房户型面积超原房面积160%部分，原房为个人自建住宅平房的原房面积增加70%后，按就近原则选择的安置房户型面积超原房面积170%部分，按安置房评估价优惠1000元/㎡结算，最高不超过10㎡。不足5㎡的，不足部分按1000元/㎡进行补偿。

⑸根据上述原则安置后再要求增购面积的，允许向上增购二档(每档按10㎡计算)，增购的面积按安置房评估价结算。商品住宅原房面积在37㎡以下(含37㎡)的，个人自建住宅原房面积在34㎡以下(含34㎡)的，按最小户型安置后不予增购。

⑹因安置房小高层、高层与原房之间的公摊面积的差异，对以下面积按安置房评估均价进行经济补偿：原房为个人自建住宅平房的安置在小高层、高层每单元只设一部电梯的按原房面积27%计算，设二部电梯的按原房面积31%计算;原房为个人自建住宅楼房的安置在小高层、高层每单元只设一部电梯的按原房面积15%计算，设二部电梯的按原房面积19%计算;原房为商品住宅的安置在小高层、高层每单元只设一部电梯的按原房面积12%计算，设二部电梯的按原房面积16%计算。

⑺安置在总楼层19层以上(包括19层)的，安置房对称户型另增的5㎡建筑面积按安置房评估价38%结算。

⑻个人自建住宅已取得建设工程规划许可证并尚在有效期内但未建房的(以下简称已批未建)，以建设工程规划许可证载明的建筑面积予以确认。房屋评估价按同地段同类型已建房屋评估均价扣除房屋综合建设成本结算。

5.其他

⑴在按原房面积经优购安置和增购后的总面积超过安置房最大户型的，允许分套安置，分套安置面积原则上不超过该总面积;也允许实行选择产权调换与货币补偿相结合的安置方式，货币补偿面积计算公式：货币补偿面积=原房面积-产权调换面积÷(1+优购的比例)。

⑵临时安置补助费：临时安置周转用房由被征收人自行解决，临时安置补助费按原房面积每平方米12元/月计算(按政策调整)，临时安置补助费每户不足650元/月的，按650元/月补助。补助期限为原房搬迁之月起至安置房通知交付后6个月止。

征收改造部门在《房屋征收产权调换协议》规定的过渡期限未提供安置用房的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。选择货币补偿的，按本方案货币补偿政策结算，原房价格为先期确定的原房评估价。选择产权调换的，临时安置补助费自逾期之日起按照原标准(每平方米12元/月)的二倍支付。二倍支付后临时安置补助费每户仍不足650元/月的，按650元/月补助。

⑶凡被征收人家庭成员中有七十周岁以上(以原房腾空为计算时点)年长者且在被征收房屋中实际居住并公示无异议，选择产权调换并自行解决临时安置周转用房的，一次性增发临时安置补助费5000元/户，在安置过渡期间，达到七十周岁的，一次性增发临时安置补助费2500元/户。

⑷被征收人家庭在征收期限内持有房屋所在地民政部门核发的《最低生活保障证》或《困难群众救助证》的，按市、区相关文件规定执行。

⑸在安置房通知交付之日起，二年内免交物业管理费，以后按规定缴纳。

6.奖励办法

⑴按原房面积给予2000元/㎡的签约奖。

⑵腾空原房经验收合格，未损坏原房结构装饰的(如有损坏照价赔偿)，给予10000元/户搬迁奖。个人自建住宅属已批未建的，不享受10000元/户搬迁奖。

⑶临时安置补助费在规定标准基础上奖励每平方米21元/月，奖励期限为原房搬迁之月起,至安置房通知交付后6个月止。

上述⑴、⑵项奖励款项不提现，不计息，待安置用房交付结算时抵扣新旧房屋之间的差价，多退少补。在征收改造部门规定的期限内签约并搬迁腾空原房的，全额奖励。虽未在规定期限内签约，但在腾空期限内签约并腾空的，签约奖减半。虽在规定期限内签约，但未在规定期限内腾空，取消签约奖。在按法定程序实施强制搬迁前，经协商达成协议并搬迁腾空原房的给予适当的补助，按法定程序实施强制搬迁的取消以上奖励。

(二)货币补偿

1.货币补偿标准

商品住宅、个人自建住宅选择货币补偿的，原房由具有资质的评估机构评估后，按原房评估价给予补偿。

2.临时安置补助费

按原房面积每平方米12元/月支付，补助期限6个月。凡被征收人家庭成员中有七十周岁以上(以原房腾空为计算时点)年长者且在被征收房屋中实际居住并公示无异议的，一次性增发临时安置补助费800元/户。

3.奖励办法

⑴按原房面积给予2000元/㎡的签约奖。

⑵腾空原房经验收合格，未损坏原房结构装饰的(如有损坏照价赔偿)，给予10000元/户搬迁奖。

⑶临时安置补助费在规定标准基础上一次性奖励6个月，每平方米21元/月。

上述⑴、⑵项奖励在征收改造部门规定的期限内签约并搬迁腾空原房的，全额奖励。虽未在规定期限内签约，但在腾空期限内签约并腾空的，签约奖减半。虽在规定期限内签约，但未在规定期限内腾空，取消签约奖。在按法定程序实施强制搬迁前，经协商达成协议并搬迁腾空原房的给予适当的补助，按法定程序实施强制搬迁的取消以上奖励。

⑷为鼓励产权人选择货币补偿，选择货币补偿的原房为商品住宅的按原房评估价再给予20%的补偿;原房为个人自建住宅楼房的按原房评估价再给予23%的补偿;原房为个人自建住宅平房的按原房评估价再给予30%的补偿。

⑸上述款项在房屋补偿协议生效并上交房产证、土地证后一个月内向被征收人支付10%，在房屋搬迁腾空后三个月内再支付90%。

(三)整体签约、腾空进度奖

为调动广大被征收人签约积极性，根据区块实际情况，对签约期限内协议签约率达到98%以上(含98%)并按规定期限腾空的签约户，按原房面积给予1350元/㎡的奖励。另外在规定期限内按各征收组划分区域为单位签约率达到100%并按规定期限腾空的，再给予150元/㎡的奖励。

上述奖励待安置用房交付结算时抵扣新旧房屋之间的差价，多退少补(货币补偿除外)。虽未在规定期限内签约，但在腾空期限内签约并腾空的，以上奖励减半。

(四)附属设施补偿

1.管道煤气：选择产权调换的凭有效管道煤气户头卡由征收部门负责迁移至安置房。选择货币补偿的凭有效管道煤气户头卡补偿3000元。

2.有线电视：凭有效有线电视户头卡，补偿初装费(300元/次)。选择货币补偿，补偿一次;选择产权调换，补偿两次。

3.电话迁移费：凭近期电话话费发票，补偿移机费(108元/次)。选择货币补偿，补偿一次;选择产权调换，补偿两次。

4.宽带网络移机费：凭发票补偿移机费(110元/次)。选择货币补偿，补偿一次;选择产权调换，补偿两次。

5.原房室内装修以及其他附属用房，由具有资质的评估机构评估后按实补偿。

6.搬迁费：按原房面积10元/㎡补偿，不足650元/户的，按650元/户补偿。选择货币补偿，补偿一次;选择产权调换，补偿两次。

上述款项，原房室内装修以及其他附属用房评估金额不提现，不计息(货币补偿除外)，其他在原房腾空后一个月内兑现。

三、个人商业(商服)用房的补偿与安置

(一)个人商业(商服)用房征收补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择具体补偿形式。产权调换或货币补偿的面积，按照原房依法认定商业用房的建筑面积计算。

(二)货币补偿的标准

1.原房由具有资质的评估机构评估后，按原房评估价给予补偿。货币补偿后，不可优惠购买商业用房。

2.装修补偿：由具有资质的评估机构评估后按实补偿。

3.按原房面积结合原房地段租金给予6个月的临时安置补助。

(三)产权调换的原则

1.安置区域：安置区块沿街店面，安置房在搬迁公告规定的搬迁腾空期限次月后三年内交付。

2.产权调换按“征一还一”、“选小自愿、选大就近”原则进行置换，并结算原房和安置房的差价。原房和安置房相同建筑面积部分按各自评估价结算差价，安置房超原房面积部分按安置房评估价优惠40%结算。安置不足的，不足部分按原房评估价结算。

3.实行产权调换造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用，由征收改造部门结合原房地段租金补偿，具体在产权调换安置补偿协议中明确。

4.装修补偿：由具有资质的评估机构评估后按实补偿。

上述款项不提现，不计息，待安置用房交付结算时抵扣新旧房屋之间的差价，多退少补。

(四)奖励办法

1.按原房面积给予2000元/㎡的签约奖。

2. 整体签约、腾空进度奖参照私人住宅奖励办法。

3.腾空原房经验收合格，未损坏原房结构装饰的(如有损坏照价赔偿)，给予10000元/户搬迁奖。其中商业用房和住宅用房属于同一被征收人的必须同时在规定时间内签约腾空并按一户进行奖励。

上述款项不提现,不计息(货币补偿除外),待安置用房交付结算时抵扣新旧房屋之间的差价,多退少补。

四、房屋用途变更的认定办法及补偿与安置

(一)房屋变更用途的认定办法

1.原房用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、国土资源部门提供的合法有效文件为依据。

2.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记;其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。根据房屋所有人的申请，经有关部门审核同意，按规定交纳土地出让金后可按照改变后的用途认定。经所有人申请，也可在安置补偿结算中直接抵扣土地出让金。

(二)房屋用途变更的营业面积认定，按市、区有关条文执行。房屋用途变更的补偿与安置原则参照第三条执行。

(三)住宅房屋中有认定为商业用房的，在住宅安置时应扣除已认定的商业用房的建筑面积，扣除后的住宅面积小于20㎡的实行货币补偿。

五、无法认定为商业用房的补偿与安置

(一)被征收房屋有下列情形之一的，不得进行房屋用途变更认定：

1.1990年4月1日以后未经规划、国土资源部门批准，自行改变房屋用途的，按原用途认定。

2.二层以上(包括二层)的住宅以及车库、车棚、地下室、半地下室、阁楼。

3.一层建筑变更认定为商业用房的，其进深超过该房屋沿街建筑面宽(以结构自然间为基数)2.5倍以及进深超过10米以上部分。

(二)补偿办法：在按原用途(住宅)补偿安置后可以按营业面积、经营年限给予经济补助，具体补助办法如下：

1.营业面积按照商业用房营业面积的认定标准执行。

2.经营满一年的，按实际用途评估价与原用途评估价的差额的1%予以补助。每增加一年可增加差额的2.5%，但最高经济补助不超过差额的55%。具体经营起始年限应在征收范围内公示，接受群众的监督。

3.一层建筑变更认定为商业用房或按商业用房享受补助政策后，其进深超过该房屋沿街建筑面宽(以自然结构间为基数)2.5倍及进深超过10米以上部分及车库、车棚、地下室、半地下室、阁楼变更用途的，不享受前款补助政策，可以按上款补助金额的70%给予经济补偿。

4.为充分考虑原营业用房被征收人的生活出路，视商业用房安置后的房源情况，优先按商业用房评估价最高优惠8%购买剩余的商业用房。房源不足的，按抽签决定优购。

上述款项如涉及有商业用房安置或有购买意向的，不提现，不计息，待安置房交付结算时抵扣新旧房屋之间的差价，多退少补。

六、行政事业单位(包括国有企业单位)及集体企业房屋的补偿与安置

(一)行政事业单位(包括国有企业单位)及集体企业，原则上采取按“征一还一”原则安置并结算差价。房屋为自管住宅的参照个人住宅产权调换政策执行，房屋为商业(商服)的参照个人商业(商服)用房产权调换政策执行，但均不享受优惠购买及奖励政策。

(二)直管公房征收安置按《舟山市定海城区拆迁直管公有住房落实房改政策实施办法》办理。

七、工业用房(仓储)的补偿

根据《舟山市国有土地上工业房屋征收与补偿指导意见(试行)》、《定海区国有土地上工业用房征收与补偿的实施细则(试行)》政策执行。

八、其他单位用房的补偿与安置

(一)除行政事业单位(包括国有企业)及集体企业单位外的其他单位用房征收补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

(二)产权调换根据原房性质参照相对应的个人房屋产权调换政策执行，但不享受优惠购买政策。

(三)货币补偿标准

3.按原房面积结合房屋性质给予6个月的临时安置补助。

(四)属于一次性无法搬迁或大型的设备设施，按评估的重置价格结合成新给予补偿;可以搬迁的，补偿设备设施的搬迁、安装费。

九、其他

(一)个人住宅土地使用权证范围内容积率大于、等于1.2的不予补偿;小于1.2的，多余土地面积部分按相关标准补偿。

(二)征收范围内被征收人有两处或两处以上房产的按一户计算，产权共有房屋按一户认定。

(三)征收范围内被征收人子女涉及小学、初中就读的，在临时安置过渡期间仍可在原学区就读。

(四)安置房在符合预售条件时，先行对安置房源进行抽签安置，抽签办法在安置房抽签时另行确定。

(五)在安置房建设竣工验收合格交付新房时，如先期确定的安置房评估均价低于该安置房实际销售均价的，按安置房评估价结算，高于安置房实际销售均价的，则按实际销售价格结算。其中原房与安置房相等面积部分按先期确定的原房及安置房评估均价结合楼层进行结算。

(六)征收改造范围内原车棚或架空层车棚按评估价给予补偿。车棚根据规划设置统一安排公共停车棚，被征收人需要购买停车位(含机械车位)的，需预付停车位购置款12万元/只，在同等条件下抽签决定并按车位(含机械车位)评估价优惠20%购买。

(七)征收改造范围内的众家祠堂(祖堂)房屋实行货币补偿，补偿标准参照个人住宅货币补偿标准。

(八)被征收人房屋出租的，按租赁协议处理好租赁关系，并及时妥善处置好承租户搬迁等相关事宜。

(九)征收改造范围内的房屋由征收改造部门组织拆除。原所有人或使用人不得损害房屋结构，不得擅自拆除房屋相关设备和设施。

(十)被征收房屋产权有纠纷，暂时无法确定产权人的，由征收改造部门根据本方案提出货币补偿安置，并由公证部门办理证据保全，货币补偿款由征收改造部门专户存储。

十、规划及户型设计，根据区块签约情况将作适当调整。

十一、在签约期内本区块签约率达到98%以上(含98%)，则补偿协议生效;如签约率未达到98%的，则补偿协议不生效，本区块不实施改造。

十二、签约时间：以征收改造部门发布的签约公告为准。

十三、搬迁腾空期限：由征收改造部门根据区块规划及签约情况另行确定并公告。过渡期限内的搬迁腾空时间以搬迁腾空公告规定的搬迁之月起开始计算。

十四、本方案由舟山市定海旧城区改造建设办公室、舟山市定海区人民政府城东街道办事处负责解释。