拆迁律师:拆迁补偿单价如何评估

　　拆迁律师:区位补偿单价会否冲击房市 　　问：市民担心正在公示的“区位补偿指导单价”会拉升房价，对此您怎么看? 　　聂院长：指导单价可能会对房价有一定的影响，但公示之后的实际情况要比专业组预想的要好。当初预计部分区位中低于指导价的房子价格会有一个较快较大的涨幅，但由于这个单价是采用该地区砖混二等二手房的均价算出来的，加之这些房屋交易量不是很多，所以，指导单价公示后对整个房市的冲击不大。 　　比如河西地区，原来按地级算是五级、六级，现在一下升格到二级区位，拆迁补偿也将从过去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同时，该地区目前的二手房房价已经达到并超过这个数字，“拉升”之忧没必要。 　　另外，如果不谈“炒房”等因素，河西的房价已基本到位，再大幅上涨的空间很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”预期效应。通过公示，房价并没有大的波动，这个信号提醒楼虫，不要贸然入市。问：不管影响大小，事实上某些板块已经开始有借指导单价提高之名行房价上涨之实的趋势，对此，政府应该有什么措施?聂院长：实际上，今年以来，从中央到地方，各级政府已经做了一些工作，从宏观上来规范房地产市场，抑制高房价。比如，央行的121号文件、南京的加大土地供应量、拆迁准备金要到位等等。 　　南京人明显感觉到房价在往上跑，应该是在去年春节前后，那段时间，南京房价猛地涨了20%至30%，但是从今年下半年开始，房价上涨的趋势开始减缓。开发商找理由抬高房价是要过市场检验这一关的，并不是抓住一个理由，就能把价格炒上去的。 　　补偿上不封顶评估只高不低 　　问：如果按照新拆迁法而增加的补偿款还不足以填补房价上涨的空当，那么，靠什么来保障拆迁户的利益? 　　聂院长：新办法与老办法相比最显著的变化是实行“等价有偿、市场保价”原则。《拆迁区位补偿指导单价》是“最低价”和“保障线”。拆迁户最后所得到的补偿总额应该不低于以平均价格在同一地段购买相同面积房屋的总价。 　　市场化评估的好处很明显：何时动迁，何时评估，拆迁户补偿由当时的市场来确定。很多市民埋怨补偿指导单价“太低”，这是把指导单价与203号令中的补偿单价进行简单对比的结果。实际上，拆迁补偿指导单价是根据每个区位级别中各个分区的二手房成交均价而制定的，它是一个“保底不封顶”的最低保障线。在实际拆迁补偿时，房地产市场评估单价一般都会高于指导单价。问：房产部门相关负责人认为，《拆迁区位补偿指导单价》是“较为妥当”的，您认为呢?聂院长：拆迁是一项周期性很长的工作，短的要三四个月，长的要七八个月。 　　对一个周期为8个月的工程来说，如果每个季度或半年修正一次指导单价，那么一个项目拆完至少会有两个不同的标准，这无疑会加大拆迁的矛盾。 　　其实，指导单价仅仅是在市场评估低于这个标准时方起作用，加上城市的房屋拆迁大多都是以年度计划的形式作出安排，所以，就目前而言，每年公布一次指导单价的频率是符合实际的。 　　当然，这是从“操作的公平性上”来说的，增加公布频次还有一个“技术的公平性”问题，因为现在南京还没有建立完备的二手房信息数据库，而对于用二手房均价作参考的指导单价而言，这个数据库的重要性不言而喻。 　　在得出公示的指导单价之前，专业组已在全市27分区的1000多个数据采集点进行了长时间的调研和分析。今后将继续对这些“点”予以跟踪，为下一次公布数据提供依据。 　　问：按照 的相关拆迁法规，拆迁户可以选择货币化补偿或实物安置，但南京的拆迁新政却更多强调“货币补偿”这一种方式，为什么? 　　聂院长：对于这一点，我想在今后对拆迁补偿的进一步完善中，政府会考虑到这个问题。我在这里无法告诉你更多内容。 　　三大有力措施保证评估公正 　　问：按照新拆迁法，拆迁房屋最终能补偿多少，是由评估机构说了算，那么，如何确保掌有“生杀大权”的评估的公平、公正性? 　　聂院长：在制定拆迁新办法的过程中，专业组已经充分考虑到了这个问题。在新办法正式实施后，将主要通过三个方面来保证市场评估的公平与公正。 　　其一，对参与房屋拆迁市场的评估机构设立门槛。新办法第四十五条规定，具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构才能进行拆迁评估。 　　这些评估机构可以在市房屋拆迁管理部门每年公布的拆迁评估机构名录中查询到，被拆迁人有权选择评估机构。 　　其二，评估机构必须遵循《房屋拆迁评估技术规范》(目前这一技术规范尚未对社会公布)。《技术规范》对各类评估系数都进行细致的规定。 　　对一个拆迁项目，评估机构 先要选定一个样板房屋。它的确定要以符合《技术规范》10个条件的4个交易案例为蓝本，根据不同情况，对被拆迁房屋的推算、调整系数、误差范围等在《技术规范》中都有明确规定。 　　最后，房屋拆迁管理部门还将设立拆迁评估技术委员会，对评估机构的行为进行指导和监督。被拆迁人如果对评估结果持有异议，可申请复评、裁决。 　　对一个已取得资质的评估机构，如果评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者提高评估价格的，评估结果无效，并处以5000元以上50000元以下的罚款。如果他的评估错误率达到一定标准，将失去从业资格，不能再进行市场评估。 　　区位级别划分怎样正确理解 　　问：有市民对区位级别的划分不太理解，请问：区位级别是不是可以变化的? 　　聂院长：这次的新拆迁办法引入了“市场评估”这个重要的概念，区位级别仅是在尊重市场的前提下固化下来的一个参照系。它主要以“自然接线”的形式来划分，如果“一路之隔”或“一河之隔”分属两个级别，看上去是级别低的一方吃了亏，但在市场作用的调节下，紧靠级别高的一方在评估时价格肯定会上升。 　　从理论上而言，区位级别图也是可变的一个动态参考系统。随着时间的推移和房地产市场的不断变化发展，原来的三级地段追上来摇身变成二级地段，完全是正常的。一个科学的适应市场经济规律的法规，理所当然会接受这样的动态变化。