集体土地上房屋拆迁法律问题

 　　集体土地上房屋拆迁法律问题      近几年来，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，群体性上访也越来越突出。有的地方持刀、持械、持爆炸物，使用暴力抵制房屋拆迁。还有的地方利用黑社会势力将农民置于死地，个别人命案震动中央。   　　问题一：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，房地产开发商却已经取得《国有土地使用权证》，土地性质在法律上已发生了变化，出现了“一女二嫁”的现象。   　　问题二：被征用农村集体土地因附着物和青苗补偿不能协商一致或补偿款不到位，农民不肯交地。无奈之下，房地产开发商自行组织强制交地，政府派出了相关人员支持房地产开发商无法可依的强制交地行为。   　　问题三：被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，房地产开发商申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋拆迁。房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是城市国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。   　　问题四：被征用农村集体土地上属房屋性质的许多牛棚、羊圈以及大批牛、大群羊的补偿和安置缺乏法律依据，房地产开发商无法接受拆迁房屋还需要收购大批牛、羊的现实。   　　以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。在现实中许多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的许多问题束手无策。于是，有的地方政府派出了防暴警察强行将土地铲平，将房屋拆除，其效果显然无法取信于民。   　　对此，笔者认为，被征用农村集体土地交付和房屋拆迁应当适用土地法规，而不应当适用房屋拆迁法规。   　　理由一：土地性质不同。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民有制和劳动群众集体所有制。”征地中房屋所占的土地所有权属劳动群众集体所有，通常称集体土地。城市房屋拆迁中的房屋所占的土地所有权属 所有，通常称国有土地。   　　理由二：管理机关不同。《土地管理法》第四十六条规定：“ 征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门对 城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。”可见，征地中的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府，而城市房屋拆迁的管理部门是县级以上建设行政主管部门。   　　理由三：拆迁主体不同，征地中的主体是政府和集体土地上房屋所有者即农民，而城市房屋拆迁主体是取得拆迁许可证的单位和被拆迁房屋所有人。   　　理由四：取得土地方式不同。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”可见，使用集体土地的，应当由政府办理征地手续，将集体土地转为国有土地后才能使用，而城市国有土地通过出让后可以直接使用。   　　理由五：补偿标准不同。《土地管理法》第四十七条第四款规定：“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”可见，被征用土地上的房屋属附着物，它的拆迁补偿标准由省、自治区、直辖市规定。而城市房屋拆迁适用产权调换、货币补偿方式进行补偿。   　　理由六：拆迁程序不同。在我国土地法中只对征地程序及补偿标准作了较详细的规定，未专门对征地中涉及的房屋拆迁程序及补偿标准作出规定。而《城市房屋拆迁管理条例》中对房屋拆迁程序及补偿办法标准作了详细规定，具有很强的操作性。   　　理由七：适用法律不同。征地适用的法律主要是土地法及相关规定，而城市房屋拆迁主要适用《城市房屋拆迁管理条例》。   　　鉴于以上分析，笔者认为，拆迁农村集体土地的房屋应当在征用时依照土地法规进行，而不应当将属于前期征用土地的房屋拆迁问题留到后期城市房屋拆迁阶段来解决。否则，一旦产生冲突，房屋拆迁项目不仅难以完成，而且严重影响政府形象，同时，也会侵害被拆迁人的合法权益。   　　由此可见，农村集体土地上的房屋拆迁，忧国忧民，准确适用法律至关重要。     （北京拆迁律师网 热线咨询：4000083855）