企业拆迁如何计算损失？

来源：楹庭律师团 |发布时间：2016-03-16 15:32:07|人阅读

1、企业损失在拆迁过程中，“企业承租人”的损失范围
   1)租金价差损失。企业用地和房屋往往是通过租赁得来，企业拆迁之后都需重新寻找场地，而由于城市土地价格和房屋租金的不断上扬，由此产生的差价也是一笔很大的数字。城市房屋拆迁中体现在房屋租金的上涨，农村房屋拆迁中体现在土地使用权取得费用上涨。
   2)停产停业的损失或停止经营的损失。从企业拆迁开始到企业搬往他处重新营业为止，将会经过比较长的一段时间，而企业在这段时间内势必会停止生产、经营。由此也将会产生较大的损失
   3)地上附着物的损失。地上附着物包括企业房屋（诸如管理用房、厂房、仓库、职工宿舍等）、机器设备、树木花草、道路、临时建筑等。可以搬迁的，折价补偿；不能搬迁的，则需全部补偿。
   4)搬迁费用及设备重新安装费用、设备测试费用。
   5)解聘员工的安置补偿费用。如果因为拆迁导致了企业员工被解聘，势必会因此产生相关的安置费用，具体的根据企业与员工所签订的劳动合同而定。
   6)无形资产损失。企业的无形资产可以分为四类：“知识产权类、契约权利类、关系类、综合类。

2、停产停业的归属在《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定相对详细，本案土地最终是征地，补偿应适用《北京市城市房屋拆迁管理办法》。其第三十三条规定：因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费，《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》规定：属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。

3、要求房屋拆迁裁决机关就停产停业损失进行裁决的权利。
根据北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答（四）之意见，承租住宅房屋用于经营活动，在房屋拆迁过程中，承租人要求房屋拆迁裁决机关就停产停业损失进行裁决，房屋拆迁裁决机关不予裁决，承租人向法院提起行政诉讼，要求房屋拆迁裁决机关进行裁决的，法院应当判决房屋拆迁裁决机关就是否应当给予停产停业损失

【案例】北京某公司实际损失计算清单

1、租金价差损失：960000元

说明：该企业实际使用的场地面积共计2247平方米，由于拆迁必然导致被拆迁人无法在此地经营，金桥恒业现在租的厂房面积地理位置远不如涉拆迁厂区，但租金是200000元，该部分损失计算公式为：（现在年租金—原年租金）×剩余租赁期限(年)=（200000－80000）×8=960000元。

2、停产停业损失：1123503.8元

说明：按照规定营业面积每平方米补偿500元的标准计算，北京某公司营业面积为2247.076平方米，厂房等建筑面积799.456平米，其中包括必要的维修车辆停放硬化场地1448平米，所以应当得到补偿为：1123503.8元。

3、地上建筑物房屋及装修损失：808537.6元

说明：根据《补偿安置实施方案》，北京某公司现有建筑面积799.38平方米，出租方房屋为294.12平米，其中该公司建设房屋面积为505.336平米，每平米约1600元，损失价值约8085376元。

4、企业设备搬迁安装、测试费用：按规定799.38×25=19984.5元，实际损失为100000元。

5、员工安置补偿费用：78000元

人数×每人安置补偿费用=13×6000=78000元

6、企业无形资产损失：20万元

北京某公司在拆迁地的经营多年，已经形成无形资产，如固定经营地点形成的市场人气资产、品牌资产、知识产权资产等，均为被拆迁人的合法资产，拆迁时上述资产必然受到损害，所以应得到补偿。按最底的要求20万元。