企业拆迁中不可忽视的问题！

一、我们大家都知道，在一个企业被拆迁之际需要考虑的问题：

1、职工安置问题。

2、另行寻找安置之处。

3、 签约客户和未签约客户的流失问题。

4、包括但不限于品牌等无形资产的受损问题。

5、 厂房等建筑物的补偿问题。

6、装修的损失补偿。

7、停产停业的损失补偿问题。

8、不可移动的设备损失补偿问题。

9、搬迁补助问题。

10、土地使用权的补偿问题。

对于以上十项问题，要想取得理想的补偿结果，很多情况下需要着重考虑第十项:土地使用权的补偿问题。

二、下面就来分析一下企业取得土地使用权的方式:

1、以租代征。在这种情况下往往是地方政府或村集体为了实现招商引资而与企业之间达成的协议，在没有征地的前提下对涉案的土地进行使用。

2、取得集体建设用地使用权。

3、取得国有建设用地使用权。

三、而土地的性质有各有不同，对于企业主要分为两大类：

1、工业用地。

2、商服用地。

至于类别，就不展开说了，分为不同等级的土地。

四、企业土地使用权的补偿问题。

而对于土地使用权的补偿，相关机构通常是这样操作的，除了取得国有土地使用权(有时也是象征性补偿)之外，对于其他类别的土地使用权往往直接答复不予补偿，只给与厂房的重置成新价的补偿，从而实现腾笼换鸟的目的，土地使用权的收益(指土地使用权的升值部分，往往数额特别巨大)直接划归相关机构(当然机构也有机构的困难，我们也需要支持 的建设)，但是我们认为不能由企业完全买单，那么作为企业要取得自己的合理合法补偿，又要适当妥协(妥协也是一门艺术)，该如何处理呢?

1、对于租赁得来的土地使用权，不能等、拖、靠，而是要积 有效的介入到与拆迁方、租赁方的谈判之中，必要之时要通过法律程序搭建平台，穷尽救济措施(比如村务公开等)，找到对手的软肋，充分利用法律技巧、谈判技巧进行协调。

2、对于集体建设用地的补偿标准，前提一定要看是否已经征地及土地的标准是否已经发生转变，同时要关注是否存在一女二嫁的情形(在己方的土地使用权没有注销之前，就已经通过招、拍、挂转让给别人)，因为土地使用权性质的变化导致损失计算标准的变化，标准的变化导致损失补偿数额的变化。

3、对于国有土地使用权的补偿，主要需关注取得土地使用权的程序上(以免相关机构有错必纠来撤销国有土地使用证)，要关注土地补偿的标准上，关注评估程序和数额的合法性上。

4、为了更好的掌握主动权,必要的时候要自行聘请相关业务机构做好土地的测绘及评估工作，以未雨绸缪做好证据保全工作。

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