有关拆迁补偿要注意什么

一、有关拆迁补偿要注意什么

拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的被拆迁人给予相应补偿的行为。根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条的规定，拆迁补偿的范围包括拆除的主体房屋和附属物，违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。附属物一般是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。因附属物对于被拆迁人来说也具有一定的经济价值，拆除附属物必定对被拆迁人带来经济损失，所以，补偿范围应当包括附属物。而违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑，属于《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》)规定的必须拆除的建筑或必须经过改正方可使用的建筑因此，在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑不给予补偿。违章建筑主要包括：

(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

(3)擅自改变了使用性质建成的建筑;

(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

违章建筑的认定应由规划行政主管部门依职权判定，并出具证明，拆迁人或者拆迁主管部门无权认定。临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。按照《城市规划法》第33条规定，拆迁人对拆除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。而未超过批准使用期限的临时建筑是合法建筑，拆除未到期限的临时建筑会给被拆迁人带来一定的经济损失，因此，应当给予适当补偿。适当补偿是鉴于临时建筑的特点，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。这是符合公平原则的。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。因此，拆迁补偿的对象就是指被拆除房屋的所有权人。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃房屋所有权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋所有权人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，产权调换之后拥有调换房屋的产权。被拆迁房屋的补偿金额应按照等价有偿原则，根据被拆除房屋所在的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。所谓区位是指房屋的地理位置，主要包括在城市或者区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、公园、医院、政府机关、娱乐场所等)的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值有 其重要的决定作用。所谓用途是指被拆迁房屋所有权证书上表明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，产权档案也未记录用途的，按实际用途为准。.实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业用房的依据;如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。除此之外的因素还应当包括被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。只有参照上述各种因素对被拆迁人进行补偿，才能体现拆迁补偿的科学、合理、公平，切实保护被拆迁人的财产权。减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。

二、有关拆迁安置要注意什么

拆迁安置是指拆迁人将被拆除房屋的使用人安排到由拆迁人新建、购置或拆迁人提供的其他房屋中居住或使用的行为。安置是实物安置，与补偿不同。补偿是对被拆除房屋所有权的补偿，解决的是所有权问题;安置是对被拆除房屋使用人的安置，解决的是使用权问题。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，拆迁安置的对象应当是被拆迁人。同时，对房屋使用人的利益也予以保护，如在拆迁出租房屋时，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署;拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。

针对拆迁实践中一些房地产开发商为追求高额利润，为被拆迁人提供的安置房规划设计不合理，工程质量差，甚至没有经过竣工验收就交付使用等严重侵害被拆迁人利益的情况，《城市房屋拆迁管理条例》第28条规定，拆迁人应当提供符合 质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁安置的方式，主要表现为两种：一种是原地安置，另一种是易地安置，具体应由当事人协商解决。拆迁人应当被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。