房地用途不一致,征收补偿标准应怎样确定

案情

1979年9月，j县饮食服务公司与j县水轮机厂合建一幢五层商住综合楼，其中一层属饮食服务公司开设综合商店营业，二层至五层属水轮机厂职工宿舍。

1999年7月20日，饮食服务公司对上述一层申领了房屋所有权证，该证载明房屋设计用途为“商业”。土地证号及其权属性质在该证中均为空格。1999年10月经公开拍卖，叶某买受了该公司上述房屋其中一间，并于同年12月领取了房屋所有权证，该证载明设计用途为“商业”，土地证号及其权属性质在该证中均为空格。

2000年7月，叶某与j市(原j县已撤并入j市)国土管理规划局签订《划拨土地使用权补办出让》，载明：“本合同项下的宗地，属住宅用地。”此后土地使用权登记亦记载涉案房屋的土地用途为住宅，叶某也是按住宅用地缴纳土地出让金。

该市m区政府于2014年10月25日作出《征收决定》，上述房屋被列入征收范围。从区政府选定z公司及h公司对涉案房产及土地收益金进行评估。h公司的《土地收效金收取分户评估报告》载明：房屋土地类型及用途，改变前为出让、住宅，改变后为出让、商业，所以土地使用权存在价格差额，土地收益金总价471849元。

m区政府于2015年4月4日作出《房屋征收补偿决定》：经z房地产估价师事务所有限公司评估，房屋价值1308763元，室内装修价值13717元。经h房地产土地评估有限公司评估，扣除土地收益金471849元。

叶某对该征收补偿决定中扣除土地收益金的内容不服，提起。

裁判

浙江省j市中级人民法院经审理认为，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条的规定，被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定，按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。

原告叶某所有的房屋，其房屋所有权证登记用途为商业，国有土地使用权证登记用途为住宅。z公司按商业用途对原告的房屋进行估价，被告据此按照土地评估机构作出的评估结果扣除土地收益金471849元符合相应的事实和规定。

原告叶某主张其房屋事实上一直作为商业用房，但并不能以此改变其土地登记用途为住宅的性质，故原告就此提出的理由不能成立，遂判决驳回原告叶某的诉讼请求。

叶某不服，提起上诉。浙江省高级人民法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。

评析

本案争议的焦点是涉案房屋征收补偿款中是否应当扣除应补交的土地收益金。小编认为，应当在房屋征收补偿款中扣除应补交的土地收益金。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第一款规定“被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定：房屋登记未记载用途或者经城乡主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更的，按照城乡主管部门批准的用途确定”。该条第四款规定“按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人应当补交的土地收益金”。

土地收益金，也称土地增值费，指土地使用者将其所使用的土地使用权转让或出租(含连同地面建筑物一同转让或出租)给第三者时，就其转让或出租的收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地用途不同，土地使用权价格(地价)不同。房屋征收补偿中应补交的土地收益金，是指房屋的土地用途改变前后的土地使用权价格(地价)差额。是否应当补交土地收益金，取决于房屋征收前后土地用途性质有无改变，而不是取决于房屋所有权证登记的用途以及房屋实际用途是否改变。

涉案房屋一直作为商业用房，原告叶某通过拍卖受让涉案房屋后，房屋登记记载设计用途为“商业”，但涉案《划拨土地使用权补办出让合同》载明“本合同项下的宗地，属住宅用地”。相关的土地登记亦记载土地用途为“住宅”。原告当时也是按住宅标准缴纳土地出让金。因此，涉案房屋的土地用途在征收前为住宅，征收后按商业用途评估并补偿的，属于上述条例规定“按照改变后的用途补偿被征收人的”情形。被告婺城区政府据此作出房屋征收补偿决定，从房屋征收补偿款中扣除原告应补交的土地收益金，符合上述条例规定。原告叶某诉称“涉案房屋一直用于商业，房屋登记记载设计用途为商业，房屋征收补偿款中不应扣除土地收益金”的理由，系对上述条例相关规定的错误理解。

根据法律规定，房产登记中房屋用途与土地用途应当一致。原告叶某通过拍卖受让涉案房屋后，在房屋用途为商业的情况下，相关政府及职能部门却按住宅用地与权利人签订《划拨土地使用权补办出让合同》并进行土地使用权登记，不符合相关法律规定，应当引起有关部门重视。