被认定违章建筑遭拆除，又收到征地通知，这是怎么回事？

文章导读：谭某在荔枝园里建房管理园子，村委会以违建名义拆除房屋。房屋被拆除之后，过了段时间，谭某得知这片土地要被征地，他能获得补偿吗？

第一部分：案例故事

2008年6月，谭某在村里承包了一块土地，种植樱桃树。为了方便管理园子，在地里搭建房子自住，十年来相安无事，前2天被村委会告知，说他的自建房是违建要拆除。可是谭某把全部钱都投入到这里，如果拆除了房子，要住在哪里呀？村委会说这个事他们不管，让谭某自己想办法，建议到外面租房子住。楹庭拆迁团了解到，村委会的人告诫谭某，让他在三天内自行拆除房屋，以免因为拆除房屋而波及荔枝园。谭某非常犹豫不决，几十亩的园子需要有人看守，如果没人看着，樱桃和田间设施被偷了怎么办？然而谭某听说相邻的村子有好几家樱桃种植户都谈好了，已经拿到赔偿款，为什么同在一个镇里租地种植樱桃，而规划结果会不同呢？还要断水断电，强行拆房？几天以后，来了一些人，强行拆除他的自建房屋，并且把谭某的荔枝园设施也拆除，推倒樱桃树。村委会没有提补偿的事。过了一个月，谭某听说自家这片地要被征收修公路。他想知道能否得到补偿？

 

第二部分：当违章建筑遇到征地拆迁，能有补偿吗？

1、是不是无证房屋就一定等于违章建筑呢？

不是！无证房屋并不等于违章建筑，比如自家宅基地上盖的房子，比如2008年1月1日之前盖的房子，又比如由于政府相关部门的变动等原因，没有及时办好房产证的房子等。无证的原因有很多种，所以无证房屋并不等于违章建筑。

2、违章建筑就一定要被拆除吗？

不是！未取得建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容，所建设的建筑才算违章建筑。根据楹庭以往的办案经验发现，产生违章建筑的原因又是多方面的，有的是因为当事人的原因，有的是由于政府机关的原因，而对于违章建筑所要承担的法律后果也不是唯一的，有没收、限期拆除，也有罚款补办手续的，而且没收、限期拆除仅限于严重违反城市规划的情形。可见，对于违章建筑也不是一定要拆。

 

3、哪些属于违章建筑？

楹庭认为根据《城乡规划法》的规定，违章建筑包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑。

4、哪些违章建筑能有补偿？

（1）手续不全的招商引资企业

对于手续不全的招商引资企业，由于当初政府为了快速让项目落地，在办理各项许可类手续上，开通绿色通道，允许先建设后审批。后期又因为某些原因没有补齐相关手续。在这种情况下，楹庭认为只要不超出规划许可范围，也就具备了一定的合法性，符合信赖利益原则。因此，这种招商引资企业在拆迁时应当获得合理补偿。

（2）手续不全的养殖场、种植场和个体经营户房屋

有些经过地方政府扶持的养殖场、种植场，当时手续并不齐全，在后续面临征收时，征收方就会以“违建”的名义来拆迁。然而，根据2010年发布的《国土资源局、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》，兴建农业设施占用农用地的，不需要办理农用地转用审批手续。所以在2010年之前修建的养殖场、种植场，未办理农用设施手续的，可以争取合理补偿。

（3）建房手续不全的民房

由于历史遗留原因造成建房手续不全，而无法按正常方式办理权属登记的房屋。我国《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，在此之后建设的房屋必须获得建房审批手续。根据法不溯及既往原则，对于2008年之前建造的房屋，并且拥有完整的土地使用权，这类房屋是不能轻易认定为违建的。

 

第三部分：谭某能有补偿吗？遇到这类情况，拆迁户应该怎么办？

1、有些经过地方政府扶持的种植场，当时手续并不齐全，在后续面临征收时，征收方就会以“违建”的名义来拆迁。根据相关规定，2010年之前兴建农业设施占用农用地的，不需要办理农用地转用审批手续。谭某的荔枝园是2008年修建的，虽然未办理农用设施手续的，可以争取合理补偿。补偿包括樱桃树的青苗补偿、樱桃果补偿、荔枝园附属建筑物或建议棚子（不是用于居住，仅与荔枝园管理有关的建筑）、荔枝园附属设备（水池、水塔等）。

2、我国《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，在此之后建设的房屋必须获得建房审批手续。谭某的房屋是2008年6月建设的。而且在农用地上建设自住房屋是违法的。所以说，这个房屋属于违章建筑。根据法律规定，不应给予补偿。

3、楹庭建议不管涉及违章建筑，还是遇到征地拆迁，最好不要自行拆除涉案房屋。如果你自己拆了，以后很难获得补偿。因为你找不到理由要补偿，也很难确定要到法院起诉谁。如果你的房屋被拆除了，你就可以在拆除之前、拆除现场、拆除之后，拍摄相关的照片和视频，作为拆除的证据，以及提出补偿条件的基本依据。也容易确定实施拆除的主体，知道该起诉谁，找谁承担拆除的责任。

4、本案涉及拆除行为，根据我国相关法律规定，即使拆除也要依据法定程序，由法院依法组织实施拆除。村委会未经法定程序而拆除是违法的，谭某可以提起行政赔偿之诉，要求赔偿损失。

 

楹庭提示您：

如果您遭遇了非法拆除，您要在知道被拆除之日起6个月内提起行政诉讼。因为根据我国相关法律的规定，在遇到征地拆迁时，被征收人被拆迁人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被拆除，要在知道拆除之日的6个月内提起诉讼维权。但信访不是法律途径，不管信访多久都不构成起诉期限中断的理由。只会错过诉讼时效，即使起诉，法院也不会受理。无论找上级反映情况，去举报当地工作人员，都不能实质解决问题，在无法与征收拆迁方协商谈妥的情况下，请尽快联系专业的征拆律师，寻求解决方案。