楹庭拆迁律师在房屋拆迁中公有租赁房屋如何补偿

　　专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

　　在企业拆迁中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通过一个案例来为大家解析：

　　在房屋拆迁过程中，情况复杂。各类不同所有权性质的房屋，拆迁补偿也有所不同。 近日，市民王先生向 咨询，王先生所居住的小区正在拆迁,他居住的房屋是公有租赁房屋，承租人为王先生的父亲，王先生的父亲在五年前已经去世。王先生夫妻和儿子及王先生妹妹的户口均在租赁房屋处。现王先生居住的房屋面临拆迁问题。那么,王先生会得到什么样的拆迁补偿和安置呢?

　　律师解答《民法典》实施后，我国拆迁法律体系正在形成《拆迁法》正在立法过程中。关于市民王先生遇到的拆迁补偿问题，依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》(以下简称《办法》)规定，拆迁公有租赁房屋，被拆迁人(即房屋所有人)有选择房屋产权调换或货币补偿的权利，市民王先生不是法律规定的被拆迁人，他是房屋承租人。如果被拆迁人选择房屋产权调换，由被拆迁人为承租人安置房屋，租赁关系继续保持。如果选择货币补偿，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人。《办法》规定拆迁人应将补偿金支付给承租人，但由于被拆迁人管理不到位等原因，原房屋承租人去世后不及时变更承租人，造成租赁房屋拆迁时，原承租人家庭矛盾升级无法及时搬迁，不但得不到及时搬迁奖励，还不能及时得到拆迁补偿金，使其自身权益受损。

　　依据《大连市城市公有房屋管理规定》，承租公有住房，承租人在租赁期限内去世，其共同居住的家庭成员愿意履行原租赁合同的可以办理承租过户手续。但要符合以下条件：1.原承租人同居的配偶、子女、父母以及有抚养关系或尽赡养义务的共同居住人;2.具有完全民事行为能力并有经济来源;3.与原承租人在同一户籍并实际居住二年以上;4.他处确无房屋居住的。共同居住人协商一致，可由其中一人为承租人。

　　在拆迁王先生房屋过程中，王先生可以通过与公有房屋所有权单位签订租赁合同的方式确定其承租人地位，以便得到拆迁补偿或与其妹妹等其他共同居住人协商，合理分配拆迁补偿费用的方式，进而及时与房屋拆迁单位达成补偿协议，顺利搬迁得到补偿费用。

　　律师建议：1.租赁公有房屋，承租人发生变更的，应当及时办理承租人变更;2.公有租赁房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及时变更的，共同居住人应积极主张权利，早日完成承租人的变更避免日后发生纠纷;3.公有租赁房屋拆迁时，共同居住人内部就补偿等无法达成协议的，可先行搬迁，以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存，待共同居住人达成协议后再行分配，以此方式可维护共同居住人的最大利益。

　　“动迁户”成购房主力

　　虽然新居工程被拆迁居民原则上以回迁安置为主，但整个房地产市场中还是充斥着大量的“动迁户”。大多数手头宽裕的“动迁户”已经提前为房屋动迁做准备。好安家会员卢女士告诉 ，其现在所居住的小区今年可能会动迁，但是动迁具体政策还没有落实。前段时间正好赶上幸福e家·福源五期开盘，优良的学区跟便利的生活配套已经让卢女士蠢蠢欲动，而每平500元的优惠终于让卢女士忍不住出手。“过段时间我的小区就要动迁了，现在有合适的房源就买吧，等到房子真动迁的时候再寻找房源会很被动，另外也可能错过现在的一些优惠。”卢女士这样向 解释其出手的原因。

　　四月份， 在各家售楼处了解到，很多项目的热卖不仅是由于2008年下半年积攒的刚性需求的爆发，2009年有动迁可能的市民出手购房者占整个成交量的比重也很大。在四月新开盘的城市公元、亿达新干线和幸福e家的售楼处 发现，看房的购房者已不以80后婚房需求为主，来自动迁区域的动迁户也成为购房的主力军。几个项目的负责人告诉 ，近日来自拆迁户的购买群体在逐渐增多，成交数量也在房交会之后连日攀升。

　　动迁户渐成开发商最爱

　　针对近期动迁户的购房需求，众多开发商使出浑身解数力求争取到这部分购房群体。有开发商在动迁区域进行立体宣传的，有开发商进入动迁区域挨户“清查”购房需求的，也有开发商针对动迁户施行优惠政策的。

　　值得一提的是，部分开发企业与好安家购房俱乐部强强联合，推出好安*亚联决策购房抵值卡，为胜利路动迁居民购房提供优惠。凡持卡在新商报公示的楼盘中购买商品房时，在开发商公开优惠的基础上，直接冲抵房款最高可达2万。截至 发稿时，到新商报好安家购房俱乐部登记预约好安*亚联决策购房低值卡的“动迁户”已超过50多人，这也从另一个方面证实了“动迁户”真实而强烈的购房意愿。

　　政策解读成“动迁户”关注热点

　　在好安家购房俱乐部对“动迁户”会员进行登记的过程中，有不少“动迁户”会员针对动迁政策提出有关拆迁补贴和购房契税方面的问题。

　　从相关部门了解到，根据规定：拆迁房屋实行货币化补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格结算货币补偿金额。在税收政策方面，按现行契税政策规定，拆迁居民重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，只对超过部分征收契税。属90平方米以下普通住房的，同样可享受1%的优惠税率。

　　而集中在房屋产权方面的一些问题， 也从大连房地产交易中心了解到，拆迁单位一般会集中对拆迁住宅的产权进行办理。

　　董律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。