楹庭拆迁律师小产权房是市场的有益补充难纳入住房保障体系

　　专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

　　在企业拆迁中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通过一个案例来为大家解析：

　　在房价日益高涨的背景下，北京的“小产权房”越来越火。不用做广告，购房者也趋之若鹜。统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%%至30%。

　　但在众多业内人士看来，“小产权房”存在多重风险，最大的问题是实际上没有产权，不受法律保护。因此，政府有关部门提示购房者，注意购买“小产权房”的风险。

　　价格低却没有法律保障

　　所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作，或由村委会自行开发建设。因用地性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易。其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，卖房者是村委会。由于不存在土地出让金，也不用缴纳各种税费，所以成本很低，价格也很低，这也正是它大受欢迎的主要原因。

　　近日，一家网站开展“你会否购买小产权房”的调查，在2.5万多名参与网友中，有近75%%的人表示“如果价格合适，也可以接受”。

　　对此，中国人民大学法律社会学研究所所长周*正认为，在对房子的强烈诉求下，在面临如此高的房价时，人们只能主动积极地选择其他途径来解决。这种价格便宜的小产权应该大力提倡，并不断完善法制，以保护购房者的权益。

　　而“**我家”副总经理胡*辉则表示，以往曾出现过被勒令强制拆除的先例，再加上市场交易还有不规范的地方，建议购房者一定要谨慎。

　　市场的有益补充

　　其实，“小产权房”的好处是显而易见的。近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价不断攀升，而肩负房屋供应稳定作用的住房保障体系，却尚未建立。而“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“地方武装”，为城市的正统房地产市场注入新的血液。尽管它是没有“名分”的商品房，但在客观上扩大商品房的市场供应，缓解供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。

　　能否纳入住房保障体系

　　商品房价格之高，已远远超过普通百姓的承受能力。因此，有业内人士建议，有关部门不妨考虑给“小产权房”一个合适的法律身份，让其成为住房保障体系的一部分，充分发挥其“鲇鱼效应”，促使商品房降价。

　　对于“小产权房”目前在法律上的不合法身份，也有法律人士认为，当越来越多的消费者成为“小产权房主”，当“非法商品”成为他们必然的消费品，这本身也就凸显法律在相关权利保障以及市场规范上存在问题。

　　但是，北京市建委城建研究中心的专家却认为，现在大量的乡产权房都因城区房价较高而转向郊区的城镇居民购买，由于这种交易本身不合法规，购房人没有取得房屋的产权证，因此，虽然《民法典》的颁布，将极大地保障人们对于私有财产，特别是不动产的权利，但是不会保护不合法的财产。同时，由于乡产权归农村集体所有，产权关系很难改变，如果在法律层面给予承认，将动摇我国现有的土地政策。因此，“小产权房”将是今后房地产市场整顿的对象。

　　董律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。