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在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：
一、泰州市城市房屋拆迁补偿价格评估技术细则
(一)、关于我市《细则》的修订背景
住建部新的《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)已经从2015年12月1日开始实施，原《细则》主要制定依据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)现已废止。为进一步规范房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，推进房屋征收评估机构工作水平进一步提升，我局根据国家和省有关文件精神，在原《细则》实施十多年来的基础上，结合市区具体工作实际，修订完善该细则。
(二)、《细则》的修订依据
1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);
2、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号);
3、住建部《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)。
4、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》(泰政规〔2011〕16号)。
(三)、《细则》修订的主要内容
《细则》全文共分十章四十五条和附件一至附件十。
第一、六、七、十、十三、十四条依据新《房地产估价规范》对相关术语进行修改。
第四条对从事房屋征收评估专业人员条件进行了明确。
第十五、十六条也是依据新《房地产估价规范》对相关术语进行修改，并明确了建筑物折旧额的具体计算公式。
第十七条依据新《房地产估价规范》对非住宅营业房屋征收评估方法进行重新表述。
第十八条将“设定典型商铺类营业用房为样本房”修改为“设定典型营业房屋为样本房”。
第十九条结合新的规范，将“用途修正”、“实体因素修正”改为“进深修正”、“楼层因素修正”，使其更加科学合理。同时对附件八进行对应调整完善。
第二十、二十一条依据新《房地产估价规范》对在建工程的评估方法和假设开发法评估技术路线重新表述。
第二十三条对“地大于房”区位单价的计算公式优化调整，解决了重置价不需要再乘分类基准价格调整系数，更科学合理。
第二十四条将直管公房、自管公房为住宅房补偿给使用人(承租人)的部分计算公式优化调整，解决了承租多层顶楼公房补偿价格不合理偏低的问题。
第二十六条划拨土地评估：(1)征收评估时涉及的被征收非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额“按土地基准地价的60%进行计算”改为“应扣除土地基准地价的40%”，修改后更加合理。(2)对非住宅营业房屋补偿金额具体公式优化调整，考虑了非住宅营业房屋商业街道路线修正。
第二十八条贯彻省政府文件精神增加了“2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前用于经营”的内容，防止非改非企业钻政策空子。
第三十、三十一条按新《房地产估价规范》和行政诉讼过程中法院的一些工作要求，对估价师和估价报告提出要求。
第三十三至四十条规定了征收部门、征收评估机构及相关工作人员的征收评估工作准则和要求。
第四十二条根据新的《资产评估法》要求，征收评估档案的保存期限修改为“不少于三十年”。
第四十四、四十五条明确了市区国有土地范围外的房屋评估和新细则实施时间。
附件一对“高档住宅房屋”重新定义，避免引发歧义。
附件二、三、四、五依据新《房地产估价规范》对相关术语、词句进行修改规范。
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附件六对依据新《房地产估价规范》对相关术语、词句进行修改规范;对“土地重新取得价格内涵”进一步明确，增加了投资利息和相关管理费用等，使其更加合理和可操作。
附件八对营业房屋评估历来是征收拆迁过程中的热点、难点和焦点，结合细则实施十多年来遇到的问题和大量科学的试算，对本附件进行了认真修订调整，使之更为合理更具可操作性。
附件九对沿街“住改非”房屋权重系数表和非沿街“住改非”房屋定额补助标准表中经营年限“15-18年”改为“15年以上”，解决了被征收人提出的超出18年要求多补偿的问题。
附件十对区位划分体系进行调整，新的《泰州市区国有土地上房屋征收区位划分》新增加姜堰区，我们就此分别征求了海陵区、姜堰区、高港区及医药高新区房屋征收部门的意见，相应地进行了重新调整修订。
二、城市房屋拆迁评估价格是如何定义的
城市房屋拆迁评估价格是指在城市规划区内，被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的公开市场价格，即不考虑抵押权、租赁权等其他权利限制条件的市场价格。
为了提高拆迁评估的效率，有关文件规定，被拆迁房屋的市场评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆除非住宅房屋造成停产、停业的补助费，被拆迁房屋室内自行装修、自置防盗门窗的补偿费，独立水表、电表、电话、电视、网线、空调移位的补偿费。也就是说，我们所说的城市房屋拆迁评估价格是指产权清晰，不存在抵押权、租赁权等其他权利限制，不考虑搬迁补助费、临时安置补助费等因素影响的房地产价格。在实际进行房屋拆迁价格评估活动中，抵押权、租赁权以及搬迁补助费等将按政府有关规定另作处理。
对于一宗具体的被拆迁房屋而言，其市场评估价格包括单价和总价。单价一般指每平方米建筑面积的价格，总价一般指被拆迁房屋的单价与其建筑面积的乘积。被拆迁房屋的市场评估单价，由具有相关资质的房地产估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新、层高、楼层、权益状况等因素评估确定。
被拆迁房屋的区位，指被拆迁房屋所处的区域位置。包括交通通达度、周边市政基础设施、公共设施配套程度、周边环境等。用途、实物、权益相同，区位优越房屋的价格明显高于区位较差房屋的价格
被拆迁房屋的用途，指被拆迁房屋的房屋所有权证、国有土地使用证上标明的用途。
按照建筑物承重构件所用材料的不同，被拆迁房屋的建筑结构分为钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构四类十等。不同类别、等级房屋的建安造价不同。
房屋成新，指建筑物的新旧程度。
住宅类房屋的层高、楼层等因素对房屋评估价格也有影响。
房屋权益状况主要指被拆迁房屋占用土地的权益状况。被拆迁房屋占用土地的权益分为出让土地、划拨土地两种
另外，还要考虑被拆迁房屋占用土地的容积率、建筑密度等因素。
城市房屋拆迁评估价格是指在城市规划区内，被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的公开市场价格，即不考虑抵押权、租赁权等其他权利限制条件的市场价格。
董律师提醒：
拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
