楹庭拆迁律师解析扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则

　　在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

　　一、扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术的细则

　　《扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则》

　　第二条 适用范围：在扬州市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁评估)的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

　　第三条 估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。

　　第四条 估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。

　　第五条 估价对象：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)。

　　第六条 估价目的：统一为“房屋拆迁补偿估价”。

　　第七条 估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。

　　第八条 价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值(含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准)，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。

　　第九条 拆迁区位分区：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区主城区和经济开发区划分为三类拆迁区位及分区分等，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。

　　第十条 房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋(含一般装修)拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。

　　第十一条 评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项;2.验收查产资料，开展前期调查;3.拟订作业方案，进行现场勘察;4.按照技术细则，进行评估测算;5.确认测算结果，撰写评估报告;6.汇总相关资料，提交评估报告;7.现场咨询答疑，评估材料存档。

　　第十二条 评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据;二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

　　第十三条 估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

　　专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

　　二、房屋拆迁评估方法详

　　1、市场比较法。

　　市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

　　2、成本法。

　　成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　3、收益法。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　4、假设开发法。

　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　5、基准地价修正法。

　　基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

　　董律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。