楹庭拆迁律师解析农村拆迁补偿是怎样的

　　在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所高级合伙人、政企纠纷法律研究专业律师路永强律师通为大家解析：

　　农村拆迁补偿是怎样的

　　第一条为规范我县集体土地上房屋征收与补偿行为，维护房屋权利人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《合肥市人民政府关于印发<合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法>的通知》(合政〔2014〕175号)等相关规定，结合我县实际，特制定本办法。

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　　第二条本办法适用于本县范围内集体土地上的房屋征收与补偿工作。

　　第三条县政府负责全县行政区域内集体土地上房屋征收与补偿工作。县国土资源管理部门会同县住房和城乡建设部门负责集体土地上房屋征收与补偿的管理和监督工作。县发改、财政、房管、人社、规划、农业、公安、监察和审计等部门应当依照本办法的规定和各自职责分工，保障集体土地上房屋征收与补偿工作顺利进行。

　　各乡镇人民政府(开发园区管委会)(以下称征收房屋实施单位)负责实施辖区内集体土地上房屋征收与补偿具体工作。

　　第四条因建设需要征收集体土地上房屋的，征收房屋实施单位应当根据县发改、规划和国土资源等部门出具的建设项目立项、规划范围和土地征收等批准文件，报请县人民政府作出房屋征收决定并公告。公告应当载明项目名称、房屋征收范围、补偿安置方案、搬迁期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　房屋征收决定前，征收房屋实施单位应当依据相关政策拟定房屋征收补偿安置方案，并在被征收房屋所在地的集体经济组织范围内征求意见。补偿安置方案应当经县人民政府研究通过，并报县国土资源管理部门和县住房和城乡建设部门备案。

　　房屋征收决定前，征收房屋实施单位应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

　　第五条征收房屋实施单位应当对征收范围内房屋的权属、建筑面积、居住人口状况等进行登记，被登记人应当予以配合。登记结果应当按照规定在征收范围等地进行公示。

　　第六条房屋征收范围确定后，不得在征收范围内实施下列行为，违反规定实施的，不予补偿：

　　(一)新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施;

　　(二)改变房屋、土地用途;

　　(三)房屋析产、转让、租赁、抵押;

　　(四)迁入户口或者分户(因婚姻、出生、大中专毕业、军人退伍转业、刑满释放等原因迁入户口的除外);

　　(五)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;

　　(六)其他不当增加补偿利益的行为。

　　征收房屋实施单位应当将前款所列事项书面通知有关单位暂停办理相关手续，并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　第七条批准期限内的临时建筑不得计入有效面积，只给予适当补偿;超过批准期限的临时建筑和违法建筑不予补偿。

　　第八条与被征收集体土地上住宅房屋有关的下列人员，可以认定为本办法的被征收人，但已享受房改售房(含集资建房和经济适用房)等住房福利政策的除外：

　　(一)集体经济组织成员的配偶，及其共同生育和依法收养的子女;

　　(二)原属集体经济组织成员的政策性农转非人员;

　　(三)原属集体经济组织成员在读大中专学生、现役军人，以及正在服刑人员;

　　(四)符合房屋安置资格和计划生育政策的孕妇尚未出生的孕儿;

　　(五)法律、法规中规定应当予以认定的其他人员。

　　第九条征收集体土地上住宅房屋，应当对实际居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集体经济组织成员(以下称被征收人)进行补偿安置。已在其他集体土地上房屋征收项目中获得房屋安置的集体经济组织成员，不得重复安置。

　　征收集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿两种。

　　鼓励货币化安置，按对应安置房屋市场评估基准价予以补偿。

　　第十条征收集体土地上住宅房屋，分别按照下列情形计算有效面积：

　　(一)被征收房屋面积大于人均60平方米建筑面积的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积。若被征收房屋已办理《集体土地建设用地使用证》，所建设的房屋在建设用地使用证确定的宗地范围内，同时办理了《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照且证载面积大于人均60平方米建筑面积的，按照证载面积计算有效面积。

　　(二)被征收房屋面积小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面积的，按照人均实有面积计算有效面积。

　　(三)被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，被征收人可以按照200元/平方米申请补齐至人均30平方米建筑面积后计算有效面积。但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照实有面积计算有效面积。

　　被征收房屋计算有效面积后的剩余面积，不予补偿。

　　第十一条被征收人选择产权调换的，其被征收住宅房屋依据本办法第十条规定计算有效面积后，对被征收人按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效面积按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。因交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。

　　产权调换面积确认后，被征收人可按800元/平方米申请增购，增购面积控制在人均15平方米建筑面积之内。

　　第十二条被征收人选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。应安置面积应依据本办法第十一条进行结算(含人均可以购买的15平方米建筑面积)。

　　第十三条被征收人根据应安置面积，选择接近面积的安置房套型，面积以房产测绘机构测量为准。安置房套型面积大于应安置面积的，按照安置房的单位平方米造价由被征收人找补差价给征收房屋实施单位;安置房套型面积小于应安置面积的，按照安置房市场评估基准价由征收房屋实施单位找补差价给被征收人。

　　第十四条征收集体土地上房屋以县政府房屋征收公告之日作为房屋安置人口界定的截止时间。

　　第十五条被征收人利用集体土地上住宅房屋自行改为非住宅或者用作其他用途的，按照住宅房屋予以补偿安置。

　　对利用住宅房屋开展生产经营，且其生产经营活动已取得工商营业执照并符合安全生产等规定的，征收房屋实施单位可以委托具有资产评估资质的评估机构对生产经营设施现值进行评估，经现场公示无异议后，按照评估结果的10%对设施搬迁费用予以补偿。

　　第十六条征收具有合法证照的集体性质非住宅房屋的，按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。

　　第十七条征收集体土地上房屋涉及不可拆卸的附属物、构筑物，按照市政府公布的补偿标准协商补偿。协商不成的，按照房屋征收决定公告之日市场评估价予以补偿。

　　第十八条征收集体土地上住宅房屋实行产权调换的，被征收人实行过渡性安置，过渡期不超过18个月。过渡期内，被征收人自行解决临时住房的，征收房屋实施单位应当按照规定标准支付临时安置费。逾期未安置，自逾期之月起不满12个月的，按照规定标准的50%增付逾期临时安置费;超过12个月的，自第13个月起，按照规定标准的100%增付逾期临时安置费。

　　征收集体土地上住宅房屋实行现房安置的或者被征收人选择货币化补偿的，按照规定标准支付3个月临时安置费。

　　征收集体土地上住宅房屋，对符合本办法第八条、第九条的被征收人，按照人均45平方米计算临时安置费。征收集体性质非住宅，不予以临时安置费补偿。临时安置费的发放按照市人民政府公布的标准执行。

　　征收集体土地上住宅房屋应当支付搬迁费。实行产权调换过渡性安置的，按照500元/户?次的标准支付2次搬迁费，实行现房安置或者货币补偿的，支付1次搬迁费。

　　被征收人在房屋征收补偿安置方案确定的搬迁期限内按时搬迁的，征收房屋实施单位可以对被征收人给予奖励。具体奖励标准在房屋征收补偿安置方案中确定。

　　第十九条被征收人应当按时搬迁并与征收房屋实施单位在签约期限内依照本办法就安置方式、安置人口、安置地点和应安置面积、补偿金额、搬迁费、过渡方式和过渡期限、临时安置费、搬迁期限等事项订立补偿安置协议。

　　第二十条征收房屋实施单位与被征收人在签约期限内达不成补偿安置协议的，由征收房屋实施单位报请县人民政府按照房屋征收补偿安置方案作出补偿安置决定。补偿安置决定应当在房屋征收范围内予以公告。

　　路律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。