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在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所高级合伙人、政企纠纷法律研究专业律师孟雷律师通为大家解析：
房屋拆迁人维权
被拆迁人如何根据相关法律维护合法权
房屋征收(拆迁)决定是由区县人民政府做出的，房屋征收补偿(拆迁补偿安置)方案也是由区县人民政府拟定的，但这不意味着被征收人(被拆迁人)就只能被动接受，无所作为。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)和《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》(人民政府第71号文)的有关规定，被征收人可以对征收的合法性和必要性(是否需要征收)以及征收补偿方案的合理性提出自己的意见，在因旧城区改造而征收房屋时，被征收人甚至可以透过投票的方式对征收决定及征收补偿方案予以否定。本质上，这是被征收人的权利救济行为。根据我们的观察，被征收人能否积极地行使自己的知情权和建议权，甚至在必要的情况下诉诸法律，在很大程度上影响着征收方案的最后确定，当然，这对于维护被征收人的合法权益无疑是十分重要的。
一、积极参与征收方案的制定过程，充分表达个人意见
按照《国有土地上分为征收与补偿条例实施细则》第十五条之规定，区(县)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案(房屋拆迁补偿安置方案)进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区(县)人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。
拆迁律师认为，在这个节点上，被征收人的意见表达至关重要，因为此时的征收补偿方案还仅仅是“草案”，还未最终确定，《细则》之所以作出如此规定正是要“试探”被征收人的反应，听取被征收人的意见，因而被征收人的意见也最容易被接受和吸收。
二、积极参与旧城改造中的“两轮征询”，用“投票权”来维护自己的合法权益。
“新拆迁条例”对旧城改造设置了特别程序，即是“两轮征询制”。《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第十二条规定：“因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。”这是对旧城改造的前置性程序，如果同意征收的人数比例在百分之九十以下，则旧城改造不能进行。《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十一条同时规定：“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区(县)人民政府规定，但不得低于80%。”这一规定又在征收房屋的过程中充分保障了被征收人的表达权。
需要强调指出的是，“两轮征询制”正是从试点然后被“新拆迁条例”接纳的，因此，在旧城改造中实施“两轮征询”已经是驾轻就熟的操作程序。
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三、慎重选择评估机构，积极行使对评估结果的“异议权”
在“新拆迁条例”没有正式颁布实施之前，房屋拆迁中依然实行了对评估机构的“票选”，“新拆迁条例”延续了这一做法。《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。”鉴于评估结果对被征收人的重要性，拆迁律师团队建议被征收人一定要积极而慎重地参与到评估机构的“票选”过程中，以选择那些管理规范，资质优异的评估机构。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十五条第三款规定：“被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定”。这样的规定，从结果上赋予了被征收人对评估报告的异议权。根据拆迁律师团队的观察，这样的异议通常都是有效果，有收益的。
四、被征收人有提起行政诉讼和行政复议的权利。
《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第二十二条规定：“被征收人、公有房屋承租人对区(县)人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”我们的理解是，这一权利是对被征收人个体而言，无论是基于公共利益的房屋征收(房屋拆迁)还是旧城改造，被征收人都可以在法定时间被提起。按照《行政诉讼法》和《行政复议法》的有关规定，提起行政复议的期限是自知道该行政行为的两个月内提出，提起行政诉讼的期限是自知道该行政行为的三个月内提出。至于是要提起行政复议还是提起行政诉讼，一般来讲被征收人是有选择权的。当然，区县政府在进行房屋征收公告时应该告知被征收人提起行政复议或行政诉讼的权利以及期限。
被拆迁人是怎样取得补偿权?
拆迁安置补偿是行政补偿。拆迁人在拆迁过程中，由于执法(适用法律的)行为，给被拆迁人造成或将要造成经济上的损失而给予一定的经济补偿，这是一种行政补偿。拆迁人主观上无过错，也不存在违法行为，并可以先行补偿。拆迁人为了公共利益的需要，实施拆迁，拆迁人的行为是执行职务的行为，无过错也要承担补偿责任，一般以现实直接损失为限，并不完全适用民法的公平等价原则。特别是市政道路拆迁，被拆迁人为了公共利益，为了城市道路建设，为了更多的绿地环境，为了公共服务设施畅通，必须腾让房屋，为国家利益作出一定的牺牲。拆迁补偿类似于国家征用土地补偿。国家依法征用土地时，为了不使被征用人的生产和生活受到较大的影响，国家公平合理的给予补偿。我国土地管理法第46条、47条等条款规定了国家征用补偿。而在某些国家土地是分为国有和私有，在遇到征收或拆迁时政府是按照土地使用用途进行补偿，对于公益项目需要征收土地的补偿是各不相同。而在我国国境内的所有土地、山河等都属于国家所有，在国家所有的土地基础上分为国有土地和集体土地，集体土地是为本集体经济组织成员以家庭为单位的承包方，但房屋存在私有，房屋拆迁补偿实质上是国家补偿。被拆迁人针对特权行为只能寻求经济利益平衡，寻求合理适当的补偿。不论合同有无规定。实际存在的拆迁灭损、不可预见的过渡意外情况，皆可要求合理补偿。纵使双方达不成协议，没有形成行政合同关系。但针对拆迁人的特权，被拆迁人的经济利益平衡原则在强制拆迁后仍然存在。
综上，拆迁补偿安置是行政补偿。拆迁关系实质上是行政法律关系。拆迁主体是行政主体与行政相对人，即拆迁人与被拆迁人，如前所述，拆迁人是房屋拆迁主管行政机关及法规授权的组织。拆迁的客体是拆迁行为：对房屋的强行拆除行为、回迁或异地安置行为、差价补偿行为、对拆迁的奖励与制裁行为及其他有关拆迁的行为。拆迁行为因行政主体的单方意思表示而发生，因城市建设的需要而决定拆迁，无需行政相对人的同意，但为了体现行政管理的多样性与灵活性，调动相对人的积极性，拆迁补偿可采取合同的形式进行。合同的目的是为了公共建设、公共利益。合同的成立必须双方意思表示一致。但合同中行政主体(拆迁人)一方享有特权，被拆迁人的意志不能充分体现，平等原则不能严格执行，被拆迁人针对特权行为只能寻求经济利益平衡，寻求合理适当的补偿。
孟律师提醒：
拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
