楹庭拆迁律师解析房屋拆迁过渡费补偿

　　在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所高级合伙人、政企纠纷法律研究专业律师孟雷律师通为大家解析：

　　一、成都房屋拆迁过渡费补偿标准

　　依据《<成都市征地补偿安置办法>实施中有关具体问题的意见》

　　农房搬迁及奖励

　　(一)选择货币化安置的，一次性按8000元/人奖励。

　　(二)选择货币化安置或现(建)房安置方式，自拆迁通知之日起10日内签订安置协议并交出旧房的，按3000元/人奖励;20日内签订安置协议并交出旧房的，按1000元/人奖励;超过20日的不予奖励。

　　(三)选择现(建)房安置需过渡的，按每人每月200元发给过渡费。被安置人员在农房拆迁单位的安置通知时限内未入住的，停发过渡费。

　　(四)一个安置户中部分人员选择货币化安置、部分人员选择现(建)房安置方式的，以原证载住房户的人均面积为基数，对其中选择货币化安置的人员按规定给予奖励。

　　(五)选择现(建)房安置方式的，原《农村房屋宅基地使用证》记载人均面积不足35M2的，仍按78号令及本意见的有关标准结算。在征地单位规定时限内一次性结清房屋补差款的，征地单位可按50%优惠结算该补差款。

　　二、成都房屋拆迁农转非人员配偶的住房安置及婚嫁生育人口住房安置的确认

　　专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

　　凡具有五城区及高新区非农业正住户口,持有《农村房屋宅基地使用证》,经所在单位证明未参加房改或在他处无住房的“农转非”人员的配偶,纳入住房安置人数计算,其补偿安置按下列规定办理:

　　(一)实行货币化安置的,以其持有的《农村房屋宅基地使用证》所载正房面积为依据进行结算:原有住房人均面积不足35m2的,按人均35m2给予补偿,不足部分以相邻区位经济适用房标准价格扣减300元/m2进行结算;原有住房面积超出人均35m2的,超出部分由征地单位按300元/m2给予补偿。

　　(二)实行现(建)房安置的,以其持有的《农村房屋宅基地使用证》所载正房面积为依据进行结算:原有住房面积超过人均35m2的,超出部分由征地单位按最高不超过300元/m2的建设成本价给予补偿;原有住房面积达到人均35m2,但所安置的房屋不足人均35m2的,不足部分由征地单位按600元/m2予以补助;原有住房面积不足人均35m2而按人均35m2安置的,超出部分按900元/m2购买;安置住房超出人均35m2的,超出部分由被人员按当时当地的商品房指导价格购买。

　　(三)征地公告后,依法婚嫁、生育人口必须具有征地范围内正住户口,方可作为安置对象。其转非安置和住房安置的截止日期为征地补偿安置方案批准之日。

　　三、房屋拆迁补偿方式

　　1、产权调换。

　　是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权。

　　对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用，但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也是与住房制度改革的大趋势相符合的，所以《拆迁条例》赋予被拆迁人要求以产权调换的形式给予补偿的权利，并且规定：“拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换。”当然，产权调换也不是绝对的，对于还建有特殊困难，又没有其他房屋可供调换的建设项目，被拆迁人产权调换的要求就不能给予支持。另外，拆除地上附属建筑物也不实行产权调换，但要付给被拆迁人拆迁补助费。

　　2、作价补偿。

　　指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。作价补偿是拆迁人乐于采用的一种形式，它不仅可以一次性解决房屋拆迁安置中的种种问题，而且还可以有效提高房地产经营效益。不足之处是使用拆迁人从事房地产开发初始投资过大。

　　3、产权调换与作价补偿相结合。

　　产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。这是一种折衷的形式，有利于协调拆迁双方在补偿形式问题上的分歧。

　　孟律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。