楹庭拆迁律师解析合肥拟规定:无正当理由拒绝补偿搬迁可申请强执

　　在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

　　合肥拟规定:无正当理由拒绝补偿搬迁可申请强执

　　《合肥市被征收集体土地上房屋补偿安置办法》规定基本的房屋面积认定和补偿标准没有变化，但是对补偿对象的认定有所差别，尤其是规定了补偿对象在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁，又不申请行政复议或者提起行政诉讼的，可强制执行。

　　房屋补偿对象可选择产权调换也可以货币补偿

　　此次对拆迁集体土地上住宅房屋的补偿，按照规定情形计算有效面积和老办法没有区别，都是按照房屋建筑面积人均大于60平方米、小于60平方米大于30平方米和小于30平方米三个区间予以不同的有效面积计算。计算有效面积的人口为符合办法规定的房屋安置人口。

　　房屋补偿对象可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。选择产权调换和货币补偿和老办法政策基本一致。

　　产权调换后，补偿对象可按800元/平方米人均申请增加购买15平方米建筑面积。选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。

　　临时安置费等补偿过渡期不超过18个月。过渡期从补偿对象交房之月起，至实施单位发布房屋安置通知时止。

　　正在服刑人员和就地征地“农转非”人员“一视同仁”

　　认定补偿对象时，只要符合条件，对含全日制在读大中专学生、现役士兵、正在服刑人员和就地征地“农转非”人员“一视同仁”。

　　对其他特殊类型安置人口，如有已婚配偶及两人婚生子女(配偶和子女必须为中华人民共和国公民)，在公告前户籍已迁入范围内依法收养的子女;原在当地享有承包土地，后根据户籍政策“农转非”，从征地范围迁出的人员本人。本人、配偶及其共同生活的未初婚子女户籍在合肥市的，配偶、子女可按建筑安装综合成本价人均购买30平方米建筑面积;现役军官的补偿参照本项规定执行;符合房屋安置人口的妇女，公告前已孕且符合计划生育政策的胎儿可视为房屋补偿安置人口。

　　但是，已在其他征地项目中获得房屋补偿安置或者已享受房改售房(含全额或差额集资建房、经济适用房)等住房福利政策的人口除外。

　　规定期限内拒绝接受补偿搬迁的可申请强制执行

　　专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

　　本次办法，不仅对补偿对象在方案确定的期限内按时搬迁的给予奖励，还规定了可以强制执行的情况，如补偿对象无正当理由拒绝接受补偿，超出实施期限不能达成补偿安置协议的，由区人民政府提请市国土资源管理部门责令补偿对象限期交出土地。

　　补偿对象在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁，又不申请行政复议或者提起行政诉讼的，由项目所在区人民政府提请国土资源管理部门申请人民法院强制执行。

　　实施强制执行前，区人民政府应当责成实施单位就申请执行房屋补偿的有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　怎么保护被拆迁人的合法权益：

　　建章立制，加强管理

　　1、建立健全房屋拆迁有关规章制度是保护被拆迁人合法权益的重要保证。

　　建立健全房屋拆迁有关规章制度，是以拆迁法规为依据，在拆迁管理、服务管理、补偿安置、争议调处、监督检查等方面，通过制定具体的政策规章和规范性文件，建立依法、公正、规范、有序的房屋拆迁秩序，保护被拆迁人的合法权益。

　　2、加强对房屋拆迁的监督管理是保护被拆迁人合法权益的重要措施。

　　公告拆迁，接受监督。拆迁主管部门核发房屋拆迁许可证后，必须将拆迁人名称、房屋拆迁许可证发证机关名称和文号、拆迁范围和四至、拆迁期限和搬迁期限、拆迁登记事项和诉权等内容，依法进行公告，接受社会监督。被拆迁人认为核发房屋拆迁许可证的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法向人民法院起诉。人民法院在审理期间认为需要停止拆迁行为的，可以作出暂停拆迁的决定。

　　加强监管，维护秩序。首先，加强对拆迁人的监督管理力度，防止违法拆迁、损害被拆迁人合法权益的事情发生。对无房屋拆迁许可证拆迁、超拆迁范围拆迁、超拆迁期限拆迁、自行评估、克扣补偿款和安置面积、拖延补偿款、超期限安置等违法行为，拆迁主管部门应当坚决制止、严肃查处。其次，加强对被拆迁人的监督管理力度，对乘拆迁之机满天要价、敲竹杠的，也应及时制止，依法维护拆迁人的合法权益。第三，加强对拆迁服务工作的监督管理力度，对无证服务、有证乱服务等行为，要坚决查处，决不姑息。要建立健康、有序的拆迁服务市场。通过开展经常性的房屋拆迁服务工作上岗资格培训和后续教育等工作，不断提高房屋拆迁服务队伍的政治思想素质和业务工作技能，保证房屋拆迁服务工作的公正和拆迁服务工作的质量。第四，加强内部监督管理，对违法核发房屋拆迁许可证、该管理的不管理、该查处的不查处、不该管的乱管等行政违法行为，要严肃处理，维护房屋拆迁正常秩序。

　　依法拆迁，规范服务

　　1、拆迁人依法进行房屋拆迁活动是保护被拆迁人合法权益的关健因素。

　　持证拆迁。持证拆迁的“证

　　”，即房屋拆迁许可证。任何单位因建设需要拆迁房屋的，应持建设项目计划立项批准文件、建设用地规划批准文件、建设用地批准文件和拆迁方案等资料，向拆迁主管部门提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

　　按证拆迁。在房屋拆迁中，拆迁人必须按照房屋拆迁许可证核定的拆迁范围、拆迁期限进行拆迁，不得超过批准的拆迁范围或者拆迁期限违法拆迁。确实需要调整拆迁范围或者拆迁期限的，拆迁人应持相应资料，向拆迁主管部门提出申请，经拆迁主管部门批准，重新核发房屋拆迁许可证，并重新发布房屋拆迁公告。

　　2、规范的拆迁服务行为是保护被拆迁人合法权益的重要因素。

　　持证服务，“动”“评”分离。从事房屋拆迁服务工作的单位必须具有房屋拆迁服务资质，其工作人员必须具有房屋拆迁服务工作上岗资格。未取得房屋拆迁服务资质、上岗证的单位、人员不得从事房屋拆迁服务工作。同时，应实行拆迁服务“动迁与评估相分离”，动迁工作由具有动迁服务资质的拆迁服务单位实施，评估工作由具有价格评估资质的拆迁服务单位从事，各负其责。动迁单位受拆迁人委托从事动迁工作，对拆迁人负责;评估单位居中服务，如实评估，对法律负责，对评估结果承担法律责任。不得由同一家拆迁服务单位同时进行动迁服务和价格评估工作。

　　中介服务，依法收费。拆迁评估是拆迁补偿的依据。为保证房屋拆迁价格评估的公正性，拆迁人、被拆迁人不得自行评估，拆迁主管部门也不得进行房屋拆迁评估。此外，动迁单位和评估单位应严格按照物价部门规定的标准向拆迁人收取动迁服务费和评估费，要坚决杜绝拆迁费用总包或者拆迁补偿安置承包。拆迁服务单位与被拆迁人分同一块蛋糕，吃亏的只能是被拆迁人。

　　标准合理，措施到位

　　1、符合当地经济状况实际的拆迁补偿安置标准是保护被拆迁人合法权益的根本所在。

　　房屋拆迁补偿安置标准是房屋拆迁中最核心的问题，不仅关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，也会对当地的经济建设产生直接影响。偏低的补偿安置标准，损害被拆迁人的利益，影响社会稳定，也造成拆迁难;偏高的补偿安置标准，损害拆迁人的利益，影响招商引资，影响社会发展。

　　合理的拆迁补偿安置标准，应当符合当地的经济状况实际。衡量拆迁补偿安置标准是否合理，这有一条，“补偿费用与安置成本基本平衡”，即被拆迁人得到的房屋拆迁补偿款，能够支付同等级同面积安置房的购(建)房款;被拆迁人得到的临时过渡费，能够租得起一定面积的房屋。2、落实拆迁补偿安置各项措施是保护被拆迁人合法权益的关健所在。

　　房屋拆迁，拆迁人应当准备齐全拆迁所需资金，按拆迁协议的约定，及时向被拆迁人支付房屋补偿费、装修补偿费、地面附属物补偿费、搬家补助费、临时过渡费等拆迁补偿费用。

　　同时，拆迁人还应向被拆迁人提供必要的安置措施，并根据具体安置方式，进行安置价格结算。需要拆迁人购买商品房或者建造成套住宅安置被拆迁人的，拆迁人应准备充足的购(建)房资金，及时购买或者建造符合国家建筑规范要求的成套住宅，按时交付给被拆迁人。实行货币安置的，拆迁人应按拆迁协议约定支付货币安置款。征用农村集体土地房屋拆迁实行宅基地安置的，拆迁人应协助被征地村办理农居点建设用地有关报批手续。

　　需要指出的是，许多地方把对被拆迁人的补偿安置当作仅仅是拆迁人的责任，似乎与政府无关，这是一种错误认识。建设项目不仅给投资人带来利润，也给当地带来长期的税收和就业机会，带来当地经济的发展。政府在招商引资的同时，也要充分考虑拆迁安置工作，给被拆迁人以一定的政策扶持。如一些地方向被拆迁人提供低价商品房或者经济适用房，对原住房面积较小的被拆迁人实行保底安置政策，对经济特困户由政府给予资金资助，建造农村多层公寓或者提供规划农居点安置征用农村集体土地中的被拆迁人等，缩小了被拆迁人补偿收入与安置支出之间的差距，变“入不敷出”为“基本平衡”。既不加重拆迁人的经济负担，也解决了被拆迁人的安置问题，缓解了拆迁难的矛盾。

　　依法裁决，司法救济

　　1、依法调解和裁决房屋拆迁争议是维护拆迁双方合法权益的必要手段

　　在房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间对拆迁补偿形式、补偿金额、安置人口、安置方式、安置面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事宜有争议，在所难免。在协商不成的情况下，申请拆迁主管部门依法裁决，是解决争议的有效途径，也是拆迁双方的正当权利。

　　裁决工作的目的是保护合法，纠正违法，解决争议。因此，拆迁主管部门受理拆迁争议裁决申请后，应查明情况，进行调解。调解中应充分听取双方的陈述意见，保障争议当事人平等行使自己的正当权利。拆迁主管部门应认真核对资料，核实证据。对合法的主张，应予支持，不合法的主张不予支持。做到依法、公正，适用法律平等，以法服人，以理服人。

　　调解无效，拆迁主管部门应以事实为依据，以法律为准绳，及时作出裁决决定并送达争议各方，不得拖延不办。裁决后需要人民法院强制执行的，实行强制执行前，应当依法向公证机关办理被拆除房屋证据保全手续和拆迁补偿安置款提存手续，拆迁人必须依法向被拆迁人提供过渡用房或者作出安置措施。不能因强制执行而侵害被拆迁人的合法权益。

　　2、用法律武器保护自己是拆迁双方维护自身合法权益的法律

　　董律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。