楹庭拆迁律师解析农村拆迁安置小区回迁房如何购买

　　在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

　　农村拆迁安置小区回迁房购买流程

　　购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。

　　1.凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。

　　2.按合同规定交房款并取回发票。

　　3.凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。

　　4.视房屋面积大小减免部分或全部契税。

　　5.凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

　　安置房过户办理程序：

　　(一)内勤收件即收取买卖双方应提交的相关资料，初审合格后，打印收件单。

　　(二)外勤复审、实地勘测调查后，签署调查意见。

　　(三)内勤收费。

　　(四)科长审批。

　　(五)主任审批。

　　(六)外勤打印意见、登记表、转件单。

　　(七)内勤移交产权产籍管理中心。

　　安置房过户收费标准及依据：

　　(一)新建商品房住宅：3元/m2

　　(二)新建商品房非住宅：5元/m2

　　(三)二次过户住宅：6元/m2

　　(四)二次过户非住宅：10元/m2

　　(五)评估费：5‰

　　(六)拆迁安置住宅：3元/m2

　　(七)拆迁安置非住宅：5元/m2

　　农村拆迁安置房能不能买

　　第一、政策因素。

　　根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

　　第二、价格因素。

　　拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

　　第三、人的因素。

　　“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

　　专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

　　因此，为减少矛盾、避免纠纷，购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以到开发公司或房地产交易中心查询房屋的产权资料、土地性质等状况，如房屋尚未建造或正在建造，买家非但要承担极大的法律风险，而且还要承担安置房的具体结构、朝向、小区环境改变等不确定的风险。其次是订立协议时要出售方全体共有人签名，以减少风险。

　　董律师提醒：

　　拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。