楹庭拆迁律师解析购买拆迁安置房需要注意的有哪些事项

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所高级合伙人、政企纠纷法律研究专业律师路永强律师通为大家解析：

拆迁安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因其安置对象的特定性，使该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关政策的约束。根据相关法规及政策的规定，一般可以将拆迁安置房屋分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代被安置人购买的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。此时，就会有人疑问了，这两种性质的房屋有哪些交易风险呢?

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尽管第一类拆迁安置房在法律上交易受到限制，但是在实际生活中，由于拆迁安置房与普通商品房之间存在较大的差价，事实上已经形成了拆迁安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后转卖牟利的“黄牛”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，但五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反法律规定，属于合法行为;那么在这漫长的5年内，极有可能由于房价的上涨导致卖方在巨大的利益面前违约，侵害买方的权益。这只是一方面的风险，除此之外还包括拆迁安置房面临二次拆迁等各种不确定因素致使买卖双方产生纠纷。

针对第二类拆迁安置房，相比较而言就安全很多。但由于房屋属于不动产，我国《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所以说对于买方来说，购买拆迁安置房还是不可大意。购买拆迁安置房需要注意拆迁安置房是否取得房屋权属证书，若没有的话，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定拆迁安置房屋买卖合同无效。若有的话，就和普通的商品房买卖效力相当。除了这两种情况，还有第三种情况，就是买卖双方签订合同时拆迁安置房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，这时法院一般视为买卖行为有效，买方可以向法院请求要求强制过户。

路律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。