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在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：
罗*生1973年与赵*芳登记结婚，婚后生育两个儿子分别是罗*书和罗*阳，婚后罗*生和赵*芳共同建造了位于浦东新区某宅基地房屋一套，建筑面积225平方米，1991年统一登记时，该宅基地立基人口登记了罗*生、赵*芳、罗*书和罗*阳四人。2000年赵*芳因病去世，2002年罗*生与陆*英再婚，2003年罗*书结婚后户口迁出系争房屋另行审批宅基地，2004年罗*阳与徐*莹登记结婚并生育一子罗*桐，徐*莹和罗*桐的户口均在系争房屋内，2009年该宅基地房屋动迁，动迁公司根据实际情况确定了被安置人口5人，分别是罗*生、陆*英、罗*阳、徐*莹和罗*桐。
动迁协议约定的动迁利益构成为房屋评估价格为20万元，土地使用权基价为30万元，价格补贴8万元，附属设施补偿5万元，搬迁补助和奖励费合计10万元，合计73万元。该户选购两套120平米房屋，房款合计60万元，补差13万元由罗*生领取。
因罗*生将两套房屋均登记在儿子罗*阳和孙子罗*桐名下而与陆*英发生不睦，陆*英起诉至人民法院要求依法分割该套房屋动迁的相关利益。
法院判决
人民法院经过审理认为陆*英作为系争宅基地房屋的被安置人口享有依法获得动迁利益的权利，现根据动迁的具体情况酌情判决罗*生、罗*阳、徐*莹和罗*桐向陆*英支付房屋分割款30万元整。
律师评析
一、动迁利益分割的原则
分割原则一、房屋补偿款归立基人口所有。
所谓立基人口就是建房审批报告中列明的申请建造宅基地房屋的人员。一般说来上海的农村宅基地房屋在1990年至1993年之间进行过统一的登记确认，颁发新的宅基地使用权证，在本次颁证过程中对于宅基地房屋权利进行过重新的确认和统计，这是确认房屋权利归属的重要凭证，直接决定了房屋权利的归属，也是房屋补偿款归属的重要法律依据。
这其中作为家庭成员可能出资出力情况不尽相同，父母出资出力较多，而子女多数还未成年，此种情况下不当然否认子女对于房屋的权利，父母的出资和出力可以认定为对于未成年子女的一种赠与行为。当然作为出资出力多的父母一方可以适当多分。
具体到本案中，系争宅基地房屋立基人口共计四人分别是罗*生、赵*芳(2000年去世)、罗*书和罗*阳。那么房屋评估价20万元和附属设施5万元补偿应该由上述四人共同享受，去除一些特殊情况，我们可以笼统的认为每人拥有四分之一的份额，即每人约6.3万元。赵*芳不能应为去世而丧失份额，无非是该部分份额由其法定继承人继承。
原则二、土地基价补偿应该在享有宅基地使用权的人员之间进行分割。
宅基地使用权人和房屋所有权人并非一一对应关系。房屋所有权人以立基人口作为基础确定，而宅基地使用权人应该同时考虑立基人口和本户在册户口两个因素。
因农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，且应由本集体组织成员享有。当该户出现人口减少或个别转出本集体组织的，宅基地使用权则由该户剩余的成员共同所有。因此如果立基人口因出嫁、分户、非农业、死亡等因素户口迁出或者注销，则宅基地的使用权就由该户剩余的成员享受，出嫁、分户、非农业以及死亡的人员不再享有宅基地使用权。
当然这里有一个问题就是新出现的家庭成员是否因户口迁入而享受宅基地的使用权的问题。对于此问题法律并未明确规定，不同的案例也出现过不同的判决，笔者认为存在一定争议。但是如果动迁中动迁公司认定作为被安置人口的，是可以享受宅基地使用权转化的动迁利益的。
具体到本案在册户口有罗*生、陆*英、罗*阳、徐*莹和罗*桐五人，其中罗*生和罗*阳既是立基人口又是在册户口必然享受动迁利益，而陆*英、徐*莹和罗*桐三人均是后入户口，但是动迁公司将上述三人列为被安置人口，依法有权分割土地使用权基价30万元和价格补贴8万元，排除其他不确定因素，每人可以获得五分之一的份额，每人约计7.6万元。
原则三、补贴与奖励应该归被安置人员所有。
补贴和奖励费在动迁过程中是不确定的补偿项目，这里不确定性体现在补偿奖励项目名称不确定，也体现在补贴奖励项目金额不确定，但是有一定可以确定就是无论哪种形式的补贴或者奖励，扣除专属补偿对象的特定补贴奖励归特定人所有以外，一般的补贴和奖励都是归被安置人员共同所有的。
当然也有部分动迁中是不明确具体安置人员的，此种情况下如何确定被安置人员诉诸法律后应该由人民法院酌情确定，确定的标准因素需要考虑户口、居住情况、他处住房情况以及他处拆迁安置情况等。
具体到本案中人民法院确定了5个被安置人口，则10万元补助和奖励由五人平分，每人约计2万元。
原则四、购置优惠拆迁安置房屋的权利归被安置人所有。
拆迁中动迁公司都会提供优惠价格的拆迁安置房屋供被拆迁人选择，拆迁安置房屋按照分配到不同的地段可以选择的房屋面积是不一样的，在此不详细赘述，拆迁安置房屋的购房人必须是动迁公司确定的被安置人口，如果没有确定被安置人口的，跟上文我们提到的确定标准是一样的。
本案中人民法院确定了五个被安置人口其中一人独生子女按照两人计算，则实际上240平方的优惠购房资格是按照每人40平方计算的，五人中除了罗*桐可以获得80平方外，其他人都是40平方的购房资格。
二、宅基地动迁中继承问题
宅基地动迁中继承无非分为两种，一种是动迁之前去世的继承，一种是动迁之后分割之前的去世的继承。
两种不同情况遗产范围是截然不同的。根据上文降到的动迁利益分配原则我们可以清晰的判断出来。
动迁之前去世的遗产范围限于该被继承人依法可以获得的房屋补偿款。
如果是动迁之后分割之前去世的话，除了房屋补偿款外、土地使用权基价、补贴和奖励甚至优惠购房资格利益都是遗产范围可以由继承人依法分割。
具体到本案中由于赵*芳是动迁前去世的，所以赵*芳可以获得的6.3万元房屋补偿款应该是遗产，在罗*生、罗*书和罗*阳三人之间平均分割，每人获得2.1万元。
三、本案个人利益统计
罗*生：6.3万房屋+2.1万继承+7.6万土地+2万补贴+40平方
赵*芳：6.3万房屋被继承
陆*英：7.6万土地+2万补贴+40平方。
罗*书：6.3万房屋+2.1万继承
罗*阳：6.3万房屋+2.1万继承+7.6万土地+2万补贴+40平方
徐*莹：7.6万土地+2万补贴+40平方
罗*桐：7.6万土地+2万补贴+80平方
由于陆*英将9.6万元的动迁利益购置40平方的房屋让给了罗*生、罗*阳、徐*莹和罗*桐购置房屋，结合现在的房屋市场价格，法院判决其向陆*英支付房屋折价款30万元。(文中的人名均为化名)
董律师提醒：
拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
