绥化商业用地纠纷律师：棚改拆迁有哪几种补偿方式

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、棚改拆迁有哪几种补偿方式

棚户区改造是国家推出的一项民心工程。通过棚改的方式不仅可以让老百姓在生活质量上有改变，也会在居住环境上有所改善。所谓的棚户区，按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的规定，棚户区是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差等区域。

棚改拆迁补偿是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来进行补偿的，其补偿标准依据该条例中的第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

对于补偿方式依据该条例中的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

对于集体土地上的棚改，其补偿方式有三种，一种是货币补偿，一种是产权置换，另一种就是迁建安置。

选择房产置换的，一般是按照拆一还一的原则，当然也要看具体情况，有的时候则大于拆一还一的原则，有时则小于拆一还一的原则。

选择货币补偿的，如果房屋已经纳入到城市规划区内，则补偿应当参照周边市场价进行补偿。

选择迁建安置，一般是有条件的可以先选择宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。

二、棚户区改造程序是什么?

棚户区改造大多数情况下都是国有土地上房屋，但有时集体土地上房屋也会涉及到棚改。因此，对于集体土地上房屋的征收，必须要按照法律程序实施，发布拟征地公告并征询村集体经济组织和农民的意见，进行地籍调查和地上附着物登记。

同时新《土地管理法》中还规定要将征收范围，土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式以及社会保障等在拟征收土地所在的乡、镇、村、村民小组范围内公告至少30日，也就是说，这个拟征收公告必须张贴在拟征收区域内，张贴时间至少是30天。同时还要听取被征地农村集体经济组织以及成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

对于国有土地上房屋的棚改程序，同样也要发布征收公告，登记调查，然后制作房屋征收决定。征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。

二、相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。