大同商业用地纠纷律师：郑州房屋拆迁征收补偿标准

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

郑州市房屋征收安置，有了全市统一补偿标准。2013年，郑州市委、市政府下发《关于加强城乡规划土地建设管理和投融资工作的意见(简称《意见)，确定并统一房屋征收补偿标准。从2013年1月1日起，该《意见已经开始实施。

政策1

国有土地住宅房屋被征收，以两种方式补偿

虽然陇海路高架快速通道一期工程(西三环―京港澳高速)规划方案还在公示期，但郑州市民刘先生已在四处打听自己家的房子按啥标准进行补偿征收后能补多少

他说，2010年，他购买陇海路与工人路交叉口东边劳动局家属院一套面积105平方米的房子，准备自住。2012年12月，郑州多家媒体报道陇海路高架快速通道一期工程(西三环―京港澳高速)规划方案，“看到这个消息后，小区居民议论最多的话题就是房屋征收补偿标准”。

记者从郑州市有关部门获悉，郑州市已经确定统一的房屋征收补偿标准。该标准已经于今年1月1日起正式实施。根据《意见，国有土地上住宅房屋被征收对象，可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。

选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿。选择产权调换的，一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的，按套内面积给予安置;二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积的，安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置，上浮部分不计价。

房小家贫，被征收后也有房可住

疑问：被征收对象家庭特别贫困，房屋面积特别小，房屋征收后会不会出现“无房可住”

回答：针对贫困人群，政府出资购买50平方米房屋进行产权调换。郑州市房屋征收办公室相关负责人说，针对贫困人群，郑州市有专门的优惠政策。他解释说，国有土地上住宅房屋被征收对象领取本地社会最低生活保障金，并且符合以下三个条件，负责征迁的各区、管委会将购买建筑面积不少于50平方米的房屋与其进行产权调换，被征收人免交50平方米以内(含50平方米)的房屋差价。这三个条件具体为：(1)属于被征收人的私有住宅房屋;(2)被征收人在他处确无住房;(3)按市场评估价不足以让被征收人购买建筑面积50平方米类似的住宅房屋。

政策2

货币补偿，选择评估机构被征收人说了算

刘先生说，他家房屋面积105平方米，但套内面积90多平方米，如果选择产权调换，可能会吃亏。所以，他想选择货币补偿，但担心选择货币补偿后，评估机构给出的评估价与市场价相差太远。

对此，郑州市房屋征收办公室相关负责人说，市房屋征收部门会依照有关规定选择社会信誉好、综合实力强、资质等级高的房地产价格评估机构，定期公布，供被征收人选择。

这位负责人解释说，在征收和补偿之间，评估是最重要的环节。过去，一些开发商在选择评估机构方面投机取巧，诱骗被拆迁人选择对开发商有利的评估机构。去年5月份，省人民政府下发《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定，专门规定选择评估机构被征收人说了算。根据规定，被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构。如果在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

根据河南省出台的《规定，选定评估机构后，下一步就是对房屋价格进行评估。被征收人如果对房地产价格评估结果不满意，可以向原房地产价格评估机构申请复核评估。如果对复核结果还不满意，可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定

政策3

征收建成区集体土地房屋，要解决被安置人生活出路

梁*福，郑州市侯寨乡南岗刘村村民。他说，作为农民，土地、房子都被征收了，虽落下一笔钱，但生活出路没保障。他希望政府能站在被征收房屋的农民立场上考虑，解决好农民生活出路问题。

根据新出台的《意见，建成区内集体土地上房屋被征收后，要按照人均住房安置建筑面积不大于60平方米、商业用房不小于10平方米标准安置。其中，人均10平方米的商业用房用于解决被安置人生活出路，宜实行集体管理与经营。

另外，在人均安置房建筑面积总量不变的前提下，可以适当调整住宅用房和商业用房的安置比例，并允许以激励的方式按成本价增购不大于20平方米住宅安置用房。安置住宅房面积、商业用房面积及增购房面积总和不大于90平方米。

此外，建成区外规划区内(含规划区周边3公里范围内)的合村并城，人均住房安置面积不大于70平方米，商业用房安置面积不大于20平方米。其中，人均20平方米的商业用房，用于解决被安置人生活出路，宜实行集体管理与经营;在人均安置房建筑面积总量不变的前提下，可以适当调整住宅用房和商业用房的安置比例，并允许被拆迁村民以激励的方式按成本价增购不大于20平方米住宅安置用房。安置住宅房面积、商业用房面积及增购房面积总和不大于110平方米。

集体土地上的违法建设，依法无偿拆除

据郑州市房屋征收办公室相关负责人介绍，集体土地征收及地面附属物拆迁补偿，按照市政府有关规定执行。村民住房三层以下按标准补偿，三层以上给予拆工费(拆工费砖木结构控制在150元以内、砖混结构控制在400元以内)，按照拆迁先拆违的原则，属违法建设的依法无偿拆除。

政策4

征收资金实行分级管理，确保补偿资金到位

记者从郑州市有关部门获悉，郑州市将实行征收资金分级管理，确保资金到位。其中，由市、区财政投资的市政基础设施等公共利益项目，征收补偿费用由市、区财政部门出具资金担保书。旧城区改建、保障性安居工程等项目，征收补偿费用的90%由本级征收部门负责监管，10%作为不可预见费由市级征收部门负责监管。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。