上海行政合同纠纷律师：征地拆迁中,不同类型的房屋,补偿计算方法有哪些

专注征地拆迁的 北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

征地拆迁中,不同类型的房屋,补偿计算方法有哪些

一、住宅房屋：

(一)货币补偿价，包含两部分内容：房屋的重置成新价、区位补偿价。

区位补偿价，由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成;重置成新价，是被拆迁房屋的重置价格、成新折扣的结合。

(二)计算公式为：房屋拆迁补偿价=(基准地价?k?基准房价)?被拆迁房屋建筑面积?被拆迁房屋重置成新价。

k为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

基准地价、基准房价和土地级别范围，按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级地区的基准房价，由区、县政府，在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

(三)搬迁补助费：依据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，市、地、县的搬家补助标准均有不同。

由拆迁人，提供交通设备搬迁的，不予补助。

二、非住宅房屋：

(一)货币补偿价格，包含两部分内容：房屋区位补偿价、地上物补偿价。

(二)计算公式为;非住宅房屋拆迁价格=区位价格?k1?k2?k3?建筑面积?地上物补偿价。

k1为容积率调整系数;k2为房屋原用途调整系数;k3为规划用途调整系数。

当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。

地上物补偿价，计取按各地规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。

(三)设备搬迁和安装费用：被拆迁正式房屋建筑面积?单价计算;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

(四)停产、停业经济损失：

1、对被拆迁人：依据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元，给予一次性停产、停业综合补助费。具体标准，由各地房屋拆迁行政主管部门制定。

2、属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失：由被拆迁人，按照双方协议约定给予补偿;双方没有约定的，由被拆迁人，参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。

三、自建房：

对符合规定条件的，拆迁安置补助费=经济适用住房均价?规定面积标准。

四、住房困难户：

(一)申请拆迁补偿安置，须符合两个条件：第一，在拆迁范围外，无正式住房;第二，其获得的补偿款，低于规定的补偿低限。对于符合条件的住房困难户，拆迁人，应给予其拆迁安置补助费。

(二)拆迁安置补助费：拆迁安置补助费=规定补偿低限?被拆迁房屋的补偿款。

其中，规定补偿低限=经济适用住房均价?规定面积标准。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。