武汉政企纠纷律师：什么叫违规改建

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、什么叫违规改建

建筑物，是指运用各种材料生产出来的具有各种使用价值的建筑物、构筑物，是人可以在其中进行生活或生产活动的、固定于土地之上的房屋或其他场所，如住宅、办公楼、厂房、库房等。

违规建房，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

违规建房，主要包括：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑

二、违规建房的特征

违规建房，是指违反法律和政策的规定，由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。

违规建房最主要的特征就是不具有合法性，即违规建房是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定，所以原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记(《城市房屋权属登记管理办法》第5条和第23条)。但是，违规建房物本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，违规建房建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。

三、违规建房者享受什么权利

(一)有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违规建房物建造人对违规建房物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。

(二)有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违规建房物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违规建房物具有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。

(三)有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违规建房之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭;或者违规建房取得合法性之后，该种违规建房之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权(《城市房屋拆迁管理条理》第32条和第35条)。

(四)有权对违规建房收益。违规建房的所有人对违规建房的占有是有权占有，所以其当然有权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。