行政诉讼律师：披露违法用地情况 挂牌督办中海外项目

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

1月20日，国土资源部执法监察局局长李建勤在“2010年第四季度挂牌督办违法案件发布会”上表示，2010年土地执法共发现违法土地案件5.3万件，涉及土地41.8万亩，其中耕地16.4万亩。

与此同时，国土资源部还公布了8起挂牌督办的国土资源违法案件。中海外集团在重庆南川区黎香湖做的“城乡统筹”项目，因为涉及违法占地，被列入督办案件之一。

记者了解到，中海外重庆黎香湖项目是一个以城乡统筹为名的房地产开发项目，中海外给南川区建设道路、公园和农民安置房等项目，中海外获得当地的土地资源，做旅游开发、房地产开发等项目，总投资超过100亿元。

地方年底冲刺卖地

开发商缴纳了土地出让金，地方政府却没有用地指标

根据国土部公布的数据，2010年，全国发现本期发生的违法用地行为5.3万件，涉及土地面积41.8万亩(其中耕地16.4万亩)，与2009年相比分别下降14.3%、上升1.1%(下降14.6%)。

而2010年前三季度，全国共发现发生的违法用地行为3.5万件，涉及土地面积22.5万亩(其中耕地8.5万亩)，与去年同期相比分别下降13.8%、上升4%(下降10.4%)。

对比上述数据可以发现，2010年第四季度土地违法案件数量和土地违法面积大规模上升。

北京大岳咨询公司总监李伟表示，2010年底很多地方政府冲刺卖地和用地，尤其是在手续不齐备的情况下，就先行用地。

李建勤也表示，2011年是“十二五”开局之年，同时又面临省、市、县换届选举，违法用地形势更严峻。从2010年违法用地查处的情况来看，地方政府未批先用、未报先用等问题十分突出。

住建部政策研究中心主任陈淮在“第七届数字地产节暨中国房地产形势分析报告会”上指出，地方政府保障性住房建设任务加大，基础设施建设也需要投资，由此造成的地方政府对土地财政的依赖也越来越大。

“现在是有钱拿不到地。”一位开发商对记者说，现在开发商去二、三线城市拿地，经常遇到的状况是地方政府许诺了地块，缴纳了土地出让金，地方政府却没有用地指标，办不了国有建设用地使用权证。

中海外被查

该项目要想进行房地产开发必须调整功能区规划和控制性规划

2010年，国土资源部通过挂牌督办和舆论公开，每个季度都将一些重点案件进行社会公布，由此给违法占地企业带来了很大的压力。

2010年第二季度，国土资源部挂牌督办了比亚迪在西安二厂违法占地4000多亩的问题，随后陕西省对副厅级及以下约30名官员进行了问责处理。

李伟表示，目前土地违法案件集中在大型央企和中央投资项目上，这也是土地违法案件宗数下降的同时，土地违法面积却在上升的原因。

中海外集团重庆南川区违法占地案，成为了国土资源部2010年第四季度挂牌督办案件。按照国土资源部的规定，2011年第一季度末，这个案件要形成处理结果，并进行公告。

李建勤介绍说，2010年9月，中海外集团违法土地利用总体规划，以租代征，违法占用耕地482亩，林地88亩，坑塘水面及农村道路177亩，合计747亩。已建成10.47公里的道路和农民安置新村一期工程。

记者从中海外集团了解到，中国海外集团与重庆南川区政府于2008年8月签署《重庆市南川区黎香湖统筹城乡综合项目投资开发建设协议书》。黎香湖项目是中海外集团2009年5月开始开发的“农业综合开发”项目。[page]

中海外投资为当地农民建设了10万平方米的安置房，然后腾出耕地给政府做耕地指标，政府由此置换建设用地指标，转换到这个地区，给中海外集团继续开发。

按照协议，中海外还为当地建设了10多公里的道路，还有一个规划占地500亩的苗圃，以作为当地农民就业的项目。

一位熟悉情况的人士向记者透露，黎南湖项目约可整理出几千亩地的建设用地，中海外集团准备在这里建设度假酒店和别墅等项目。

上述人士介绍，中海外在当地大约已经投资3.2亿元。按照双方达成的合作协议，用地指标由当地政府负责解决。对这一说法，中海外集团未对记者的查询给予答复。

但是，由于黎香湖原来规划是农业和林地，要想进行房地产开发，就必须调整功能区规划和控制性规划。2009年1月，重庆南川区书记谭大辉就要求，南川区规划部门要尽快完善项目建设用地规划和土溪集镇调规。

不过，时至2010年底，相关的规划调整及用地指标等系列问题并没有解决。而中海外按照协议先行开始的道路、农民安置房和苗圃、湿地公园等建设项目大部分已经竣工。

于是，中海外前期建设项目大部分成了“违建”，并成为国土资源部挂牌督办土地违法案件。

李建勤表示，国土资源部已经责成重庆市国土资源和房屋管理局会同有关部门对上述案件进行严肃查处。

八起挂牌督办国土资源违法案件

一、四川省宜宾市翠屏区政府违法批地案

二、湖北省宜昌市规划局等部门违规批准建设别墅、三峡鸿铭旅游地产开发有限公司土地征收违规建设高尔夫球场案

三、福建省晋江市有关部门违法批准转让土地建别墅案

四、湖南省郴州小埠古村生态园投资开发有限公司违法占地违规建设高尔夫球场案

五、重庆市南川区中国海外集团违法占地案

六、新疆丝绸之路户外体育健身有限公司违法占地违规建设高尔夫球场案

七、安徽省马鞍山市南山开发公司南山坳铁矿越界采矿案

八、山西省平定县晋东置业投资有限公司违法采煤案

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。