湖南商事律师：农村耕地征地补偿标准

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、农村耕地征地补偿标准

根据我国有关法律法规的规定，国家征收农村集体经济组织的土地(耕地)用于一般建设的，其土地补偿费的具体标准是：

按照此耕地被征收前3年平均年产值的6─10倍计算。至于具体多少倍，则由各地省、自治区、直辖市人民政府在上述法定的范围内，根据当地情况予以确定。其计算的公式为：

土地补偿费=被征收地前3年的平均年产值×补偿倍数(6<补偿倍数<10)。

土地管理法第二条/中华人民共和国实行土地社会主义公有制，全民所有制和劳动群众集所有制，全民所有，国家所有土地所有权由国务院代价国家行驶。任何单位不得侵占买卖或者以其他形容非法转让土地，土地使用权可以依法转让，国家为公共利益需要，可以依法对土地实行征收或者征用给予补偿。

第四十七条，征收土地，按照被征收土地原用途给予补偿，征收耕地补偿费包括土地补偿安置补助费以及地上附着和青苗补偿费，征收耕地土地补偿费，按该耕地被征收前三年平均产值六到十倍，征收耕地安置补助费，按需要安置农业人口数计算，一个需要安置农业人口安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值四到六倍，但是，每公顷被征收耕地安置补助费，最高不得超过被征地前三年平均产值十五倍计算

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

1、土地补偿费

收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。以安徽省为例，根据《安徽省征地统一年产值及补偿标准》中规定，其中长丰县的的水湖镇，双凤工业区、岗集镇、双墩镇、吴山镇，农用地土地补偿倍数为7，安置补助倍数为15，征地补偿标准(元/亩)为41140，统一年产值标准(元/亩)为1870.

2、安置补助费

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收的耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

3、青苗补偿费

根据《土地管理法》的规定：被征收土地上的青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。例如《上海市征地青苗补偿标准(2017)》规定：粮面地每亩2800元，每平方米4.2元，蔬菜地每亩4400元，每平方米6.6元。

4、地上附着物补偿费

地上附着物补偿费指国家建设依法征用土地时用地单位支付给被征地单位的对地上附着物损失的补偿数额。

每个地方都不一样，征用土地的，应当依照土地管理法和实施条例及各省市制定的实施办法给予补偿。

二、房屋拆迁补偿

说到集体土地上房屋拆迁补偿的问题，就不得不提宅基地的问题。农村建房需要满足一定条件从而获批宅基地，当房屋拆迁时宅基地会被一并征收，虽然宅基地的所有权一直是村集体经济组织所有，但丧失了宅基地使用权的被拆迁农民的住房安置问题也是必须被考虑进补偿范围内的。

如《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》中规定，房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

其中宅基地区位补偿价按照(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安 置面积/户均宅基地面积的标准，由区县人民政府以乡镇为单位确定、公布并报市国土房管局备案。

当地住宅指导价则由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定;房屋重置成新均价的具体安置标准则由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。

实践中，宅基地房屋拆迁主要有货币补偿和房屋安置补偿两种，有条件的地区也可以另行审批宅基地。对于已被纳入城市规划区的集体土地上的房屋，根据实际情况也有可能参照同区域国有土地上房屋征收的补偿标准确定补偿价格，无论如何基本前提都是保障被拆迁农民的原有居住和生活水平不降低。

三、农村土地征用补偿协议有什么内容

1、征用土地的位置及范围

征用的土地位于 市 区 ,四至范围：南至 ,西至 ,北至 ,东至 ,具体位置和面积以土地部门实际测量为准。

2、征用土地的面积

该项目征用所有土地的面积约为 亩，以实际勘测为准。

3、征地补偿标准

4、地上附着物费用

5、征地补偿费的金额及支付期限

6、被征土地的交付期限及方式

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。