土地收回纠纷律师：企业征地程序详细流程

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、企业征地程序详细流程

1、建设单位申请领取房屋拆迁许可证;

2、房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证;

3、房屋拆迁管理部门发布拆迁公告;

4、拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有权人;

5、被拆迁人向房屋拆迁管理部门了解补偿方式和补偿金额、安置用房面积、安置地点和搬迁过渡方式等事项;

6、拆迁人与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿安置协议，约定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项：

(1)达成协议自动履行。--拆迁人给钱，被拆迁人交房。

(2)达成协议不履行，在拆迁期限内未给予补偿或拒绝搬迁的 --可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉--诉讼期间，协议一方可以依法申请人民法院先予执行。

(3)拆迁达不成协议--经当事人申请，由房屋管理部门裁决。房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

当事人认可裁决内容时，可依裁决自动履行。当事人对裁决不服的可以自裁决书送达之日起60日内向上一级行政机关申请行政复议，或在3个月内向人民法院起诉。当事人一方未在法律规定的期限内申请复议或提起诉讼的，房屋拆迁管理部门可依法申请人民法院强制执行。

7、拆迁人已对被拆迁人货币补偿或提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行(有严格的法律要求)。

二、土地征用补偿标准

征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。

土地征用补偿标准：各项征地补偿资金的具体标准、资金由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。如果土地被征用前三年平均每年产量值确定，应该按当地有关统计部门审定的最基层单位统计年报，和经物价部门认可的单价为标准。

针对土地征用按规定支付的土地补偿款、安置补助费如果依然不能使需要安置的农民，保持原有生活水平的，这种情况是可以增加安置补助费。如果是政府征收农民土地，应该有合法项目，按照法定程序给予被征收人合理补偿，对于征用土地最好是先补偿，再征收。

三、征地程序违法的补偿标准是怎样

我国《土地管理法》第78条第2款规定：“非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。”

我国《国家赔偿法》第4条第3款规定：“违反国家规定征收财物的，受害人有请求赔偿的权利。”

我国《行政诉讼法》第67条规定：“公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵害造成损失的，有权请求赔偿。”

最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼若干问题的解释》第59条2款规定：“被诉具体行政行为违法，造成损害的依法判决承担赔偿责任。”

从上述法律规定来看，我国确定了土地征收侵权的行政赔偿制度。政府及土地行政主管部门在征收的过程中违反了《宪法》、《土地管理实施条例》等法律和法规，并造成了被征收人土地权益受损的后果的，符合国家赔偿要件。所以，被征收人可以选择行政诉讼的途径对自己的权益进行救济。人民法院在审理此类案件时，可适用国家赔偿法、行政法等法律的相关规定。在赔偿的范围计算上，依《国家赔偿法》第28条规定，“对公民、法人或其他组织造成财产损害的，按直接损失给予赔偿，不赔偿间接损失”。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。