商事律师：征收补偿涉税是怎样

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、征收补偿涉税是怎样

1、拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以成本价确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为4000平方米×(6000万元÷50000平方米)=480万元。同时，该房地产开发企业的土地成本8000万元，拆迁户货币补偿7500元/平方米×1000平方米=750万元。全部契税的计税依据为480万元+8000万元+750万元=9230万元。

2、拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为7500元/平方米×4000平方米=3000万元。全部契税计税依据为3000万元+8000万元+750万元=11750万元。

3、拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为8000元/平方米×4000平方米=3200万元。全部契税计税依据为3200万元+8000万元+750万元=11950万元。

二、房屋拆迁补偿规定是怎样的

房屋拆迁补偿主要是货币补偿，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。具体主要包括：

1、房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

三、房屋征收补偿协议是行政协议吗

房屋征收补偿协议是行政协议，2014年11月1日房屋拆迁补偿协议被确定为行政合同，纳入行政诉讼范围。2014年11月1日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议作出《关于修改中华人民共和国行政诉讼法<中华人民共和国行政诉讼法>的决定》，对此进行修正，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第(十一)项规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于行政诉讼受案范围。据此，改变了以前司法解释所确定的房屋拆迁补偿协议是民事合同的规定，以法律形式，确定了房屋拆迁补偿协议是行政合同，纳入行政诉讼的范围。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。