厂房行政律师:房屋征收决定程序是什么,房屋征收才怎么合法

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、房屋征收决定程序是什么

1、市、县级人民政府组织相关部门论证修改征收补偿方案，公开征求公众意见并进行相应修改，及时公布相关情况。

2、市、县级人民政府按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，还应当经政府常务会议讨论决定。

3、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市、县级人民政府应当组织被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

4、市县级人民政府作出房屋征收决定并及时公布。

5、房屋征收部门依据房屋征收决定对房屋征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并公布调查结果。

6、由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法对被征收房屋的价值进行评估，房地产评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由多数人选定、随机选定等方式确定。

7、房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的面积和地点、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁周期、过渡方式和过渡期限等事项进行协商并订立补偿协议。

8、因故无法达成协议时，由作出房屋征收决定的市县级人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

9、在作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征收人予以补偿后，被征收人在补偿协议约定或补偿决定确定的期限内完成搬迁。

10、在被征收人搬迁完毕后由房屋征收部门负责对被征收房屋进行拆迁重建，被征收人在搬迁期内拒不搬迁的，作出征收决定的市县人民政府可以依法申请人民法院强制执行。

二、关于房屋征收怎么才合法的案例分析

案情概述：

张某在山东某地拥有一套住房，2013年12月区政府对火车站片区范围内已经确权登记和未经确权登记的房屋、附属物等进行了摸底调查，包括张某的房屋。之后，区政府房屋征收办公室根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，按照少数服从多数的原则，在规定时间内组织被征收人投票选定房屋征收评估机构，最终选定三家评估机构承担对该地房屋征收的评估工作，并进行了公示。

2014年1月的一份报告将将该地开发建设列入该区2014年国民经济和社会发展计划，发改委、财政局、国土局、规划局等部门联合下发《棚户区改造项目的通知》，将火车站片区改造项目纳入棚改项目。

2014年3月，规划局向区政府房屋征收办公室出具回复一份，认为火车站片区规划用地符合规划中的用地性质，具体地块性质根据拟出让地块范围以及火车站片区控制性详细规划确定;国土资源局向区政府房屋征收办公室出具用地利用总体规划确定用途情况的函，确定了改造范围及用途。之后，区政府发布房屋征收补偿安置实施方案征求意见的公告，公示后针对居民反映的情况进行汇总，并根据汇总情况重新发布了公告。

5月，兴业银行出具《存款证明》，证明火车站片区的征收补偿资金已足额到位、专户专存、专款专用。信访局作出《房屋征收项目社会稳定风险评估报告》，认为火车站片区房屋征收项目存在的社会稳定风险程度较低，但有发生个别上访事件的可能。同时，认为居民支持改造支持率达76%以上，不再需要召开听证会。之后，区政府作出《房屋征收补偿方案》并公告。26日，区政府发布《房屋征收决定公告》，主要内容为：因旧城区改建需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，区政府决定对火车站片区范围内的房屋实施征收，并对征收范围、征收部门、实施单位、补偿协议签约期限等一并进行了公告。

6月，王某与区政府房屋征收办公室签订了房屋征收补偿安置协议书。7月，因不服区政府作出的房屋征收决定申请行政复议，市政府予以维持，王某不服提起行政诉讼。

法律分析：

区政府作出的房屋征收决定是否合法?

首先，关于涉案征收项目是否符合公共利益的问题。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第(五)项规定，对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的属于符合公共利益需要的情形。北京吴少博律师事务所认为，本案被诉的房屋征收决定涉及火车站片区征收改造项目，而市政府作出的国民经济和社会发展计划的通知将火车站片区列为房屋旧城改造项目片区，因此，区政府为了改善城市环境和居民的居住条件，组织实施的本次房屋征收行为，系旧城区改建，符合公共利益的需要。

其次，关于区政府作出房屋征收决定程序是否合法的问题。区政府提交的《房屋征收补偿方案征求意见稿》以及将房屋征收补偿方案张贴予以公示的照片能够证明，区政府拟定了房屋征收补偿方案，并在被征收房屋及所在地进行张贴，大部分被征收人同意征收，部分被征收人提出了自己的要求和修改意见，区政府对该征求意见稿进行修改，并将修改稿予以公告，结合绝大部分被征收人已经签订了补偿协议的事实，区政府未组织听证会不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第二款“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”规定的情形，不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。王某提出的区政府没有组织征求公众意见以及没有组织听证，属于程序违法等主张不能成立。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”。本案中，区政府经过组织公开评选，根据其下发的由被征收人填写的评估机构评选意见表选定了三家具有资质的评估机构承担征收评估工作，并将该评估机构的选定情况进行了公示，评估机构的选定也符合法律规定。

再次，关于区政府作出的房屋征收决定认定事实是否清楚的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。本案中，经过被征收人选定的三家具有资质的评估机构依法评估，确定了被征收房屋评估平均市场单价、产权调换价等价值，符合上述规定。区政府依法对评估结果进行了公示张贴，公示期为7天。在公示期内被征收人没有提出异议或者申请复核评估。区政府确定附属物的补偿标准，该补偿标准符合当地物价水平，且公示期内被征收人亦未对此补偿标准提出异议。所以，王某关于产权调换价格、补偿标准系区政府自行制定、没有任何法律依据的主张缺乏事实依据，该主张不能成立。

根据被上诉人提交的《存款证明》以及《还建房源证明》，结合绝大部分被征收人已签订补偿协议、签订补偿协议的绝大多数被征收人选择了产权调换的事实看，区政府提供的安置房源和存款能够保证全部被征收人得到依法补偿，进而能够证明本案的征收补偿费用是足额到位、专户储存、专款专用的。

综上所述，本案中区政府作出的房屋征收决定是合法的。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。