商业用地纠纷律师：企业征地程序详细流程是怎样的

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

一、企业征地程序详细流程是怎样的

(一)农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

(二)确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

(三)用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

(四)用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。

(五)用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

(六)国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

(七)由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

(八)国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

(九)被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同(出让供地)或向土地使用者核发划拨决定书(划拨供地)。用地单位按约定缴纳出让费用。

(十)签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

(十一)如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

二、征地的补偿标准

1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。

政府征收农民土地，应有合法项目，按照法定程序，给予被征收人合理补偿，先补偿，再征收，任何违反以上基本原则的征收行为都属于违法征收。被征收人可以拒绝签订征地补偿安置协议，以申请信息公开，提起行政复议，行政诉讼等方式争取自己的合法权利。

三、征地的其它规定

(1)关于大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民办法的特殊规定。

(2)《土地管理法》规定。大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿和移民安置办法，由国务院另行规定。

(3)临时占地及补偿。《土地管理法》规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，报县级人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经过有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地的合同，

并按照合同约定支付临时使用土地的补偿费。使用期满之后，用地单位负责恢复原有土地的耕作条件，对土地采取妥善的复垦措施;若用地单位一时无力直接承担这部分土地的复垦工作时，可以按恢复土地工作量向当地村组支付土地恢复费，交村组自行恢复。有的地区可以向用地单位直接收取土地复垦费，以统一进行该地区的土地复垦工作。水利、公路、航道建设工程的空地或废弃地，经过平整可以耕种或开展多种经营的，不按征地处理，仍归农村集体所有，建设单位承担平整土地的费用，并补偿该耕地一年的产值。

需要指出的是:①征地是国家的行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地;国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地的地价差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价，不能根据土地使用权的出让价格制定征地补偿标准。②征地补偿和安置补助的原则是保证被征地农民的生活水平不因征地而降低。即征用土地后，通过补偿、安置补助费的支付和使用，要使被征地单位的农民的生活水平达到或超过征地前的生活水平。如果达不到，应当采取相应的措施，包括提高补偿标准，最高可提高到30倍。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。