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在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：
目前，社会各界及企业对国土部门办理用地手续运作程序的情况不了解，加之，中间环节、时间长，涉及部门、村组各个方面，少一个环节工作就难于推动，也容易产生误会。办理用地手续大致分为征地、供地、登记发证三个阶段。
第一阶段：征地
(一)(程序)。共分五个环节：
第一个环节：区内。国土局受理后，发征地告知、测量、清点地上附着物、村组面积及地上附着物签字确认、听证、村组签订协议，出图、资料整理汇总、起草政府文件，区政府运转、出正式文件、装订资料，区领导签字，到市行政服务中心申报。协调市、区劳动部门出具意见。
第二个环节：市级。市行政服务中心、市国地规划、耕保、办公室、局领导、出文件、盖公章。市劳动部门审查文件、资料，出具失地农民社保意见。其中，用地报批材料必须提供的市、县人民政府关于实施征地统一年产值和征地区片价以及落实失地农民社保和就业保障情况的承诺，详细说明征地补偿安置费用的分配使用方案，被征地农民社会保障支出所需费用的标准以及资金落实情况是必要件。
第三个环节：网上申报。征地手续资料、图件全部扫描成电子档案，每个地块面积、地类、村组、四周拐角坐标等信息人工输入系统，网上申报。经省厅报件大厅检查合格后方可受理。
第四个环节：审批。省国地资源厅规划、耕保、利用、征地、法规(未批先占等)等处室网上审查，然后召开业务会审会，通过后再上报纸质征地手续资料、图件。100亩以下的，由省国土资源厅代省政府审批;超过100亩的报省政府，由分管副省长签批。
第五个环节：缴费。征地手续批准后，省国土资源厅通知地方缴费。局接到通知后，向区政府报告、经区领导签批，区财政局将有关征地费用入金库，资金上解省财政后，向省国地资源厅申办征地批文。
(二)征地需要的资料及需要开展的工作
1、新征工申报时用地单位需提供的资料：(1)国家项目立项文件和工程可研报告及其评审意见;(2)地方项目规划部门规划指标说明、规划图，金融、旅游、工业用地和房地产等四类经营性用地应当实施招拍挂出让的，不允许带单位名称;(3)环保等相关部门提出审查意见或批准文件;(4)地质灾害或压覆主要矿床评估及审查批准文件(单独选址项目,即不在城市规划预留区范围内的项目);(5)工业项目平面设计图纸(有设计资质单位出具);(6)商业、其他用地需规划部门提供小区详细规划。
2、国土部门初步审查，具体内容是;(1)是否符合国家发改委《产业结构调整指导目录(2005年本)》政策(中家发改委40号令);国土资源部《用地目录》;(2)是否符合土地利用总体规划;(3)是否属建设用地预留区域;(4)本年度是否有用地计划指标。
3、国土部门初审后，进行的前期准备工作：(1)向农民发放征地告知书，村组、承包户收到后在征地告知书(回执)、送达回证上签字，有条件的到现场摄影、摄像;(2)勘测队测量、出图;(3)现场清点地上附着物，村组、农民、用地单位、国地局签字认可;(4)向村组、农民发放征地面积、地上附着物确认书，村组、农民签字认可;(5)地价评估，出具评估报告;(6)下发听证告知书，村组在送达回证上签字;村组在5个工作日内申请听证的，国土局组织听证;(7)组织征地村组基本情况调查;(8)组织签订征地协议书。[page]
4、报省国土资源厅和省政府审批的城市分批次用地报批材料：
(1)市、州人民政府XX年第X批次建设用地申请;
(2)市、州国土资源部门XX年第X批建设用地的审查意见;
(3)县级人民政府或由县级人民政府授权的国土资源管理部门XX年第X批次建设用地申请;
(4)农用地转用计划批准书;
(5)建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案(涉及使用国有土地的，依照土地征收方案拟定使用国有土地方案)、供地方案;
(6)建设拟征占土地权属情况汇总表;
(7)集体土地所有权证复印件并加盖县级以上(含县级)公章;
(8)省级国土资源行政主管部门或省级国土资源行政主管部门授权的设区的市(州)对补充耕地的验收文件;
(9)涉及城市规划、水利、林业、环保、消防、市政等审查内容的，附相关部门审查意见;
(10)涉及工业用地和房地产等四类经营性用地应当实施招拍挂出让的，由地方政府提出落实国家有关政策性的控制指标的情况说明、拟实施的土地出让方案(作为供地方案的附件)和承担相关责任的承诺;
(11)新增建设用地有偿使用费准备情况说明;
(12)征前告知书及送达的回执、不要求听证的回执或听证笔录;
(13)被征地村组农户及地上附着物产权人对实物指标的确认证明材料;
(14)征地协议;
(15)县级人民政府关于实施征地统一年产值和征地区片价以及落实失地农民社保和就业保障情况的承诺说明;
(16)建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图;
(17)拟占用土地的1：1万分幅土地利用现状图和土地利用总体规划图;
(18)土地利用总体规划确定的城市建设用地规模控制图;
(19)补充耕地位置图。
(三)征地报批要求
1、涉及地类变更，要附具合法的变更证明材料。以1988年土地详细查为准，对农用地变为建设用地的，附具佥的用地批准文件;对将耕地变更为其他农用地或未利用地的，按照国土资源部《关于搞好农用地管理促进农业生产结构调整工作的通知》(国土资发[1999]511号)文件的规定进行确认;有关土地归类和面积在“一书三方案(呈报说明书，征地方案，农用地转用方案、补耕地方案)”中进行标注并在备注中说明。
2、对有具体项目的，需提供项目立项(核准、备案)和建设用地预审意见，并在建设用地项目呈报说明书中说明具体项目的名称、面积、用途等，附项目总体设计平面布置图。
3、建设用地勘测定界技术要求。地类按照《全国土地分类(试行)》规定;耕地内应有田坎等其他农用地。面积误差与规划部门同地点有能过大。[page]
(四)征地成本费用
1、征地补偿费用(含土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费，不含地上附着物)40000元/亩;
2、上缴省的费用(含耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、省政府出让金、征地管理费、不可预见费)30600元/亩。
3、税收27335元/亩(其中：耕地占用税23335元/亩，出让契税4000元/亩。
4、中介机构服务收费(含地价评估费、地质灾害评估费、测量费)1800元/亩。
第二阶段：供地
1、收集相关资料。资料包括：(1)农用地转征用批复文件复印件或农用地通知书或土地使用证或收回土地使用权的批复文件;(2)用地转征用地块的宗地图;(3)出让宗地的规划红线图、项目建设用地规划使用条件;(4)出让宗地的勘测定界图;(5)出让宗地的评估报告;(6)征地协议书、环评报告、项目可行性研究报告;(7)原土地使用者的申请、法人单位及法定代表人的有效身份证明文件、公司制的提供公司章程、股份制的提交董事会的意见等。
2、编制、公布出让计划。在中国土地市场网上公布(5天)。
3、会审。召开会审会，集体决策出让方式及有关招拍挂土地的价格及其相关问题(5天)。具体确定出让方式(招标、拍卖还是挂牌)，土地价格包括起叫(始)价、保底价、保证金、增幅价款、使用年限、规划条件、应收取的土地出让价款等。
4、编制国有建设用地使用龙出让方案及供地底价，报区政府审批。
5、组织招拍挂活动(共30天)。
(1)编制招拍挂出让国有建设用地使用权文件，发布国有建设用地使用权公告。(20天)
(2)接受申请和资格审查。国土部门对竞买者提供的以下资料进行审查：①用地申请书或联合申请各方共同签署申请书;②法人单位的有效身份证明文件;③法人代表人的有效身份证明收或联合申请各方的有效身份证明文件;④申请人委托他人输的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件;⑤保证金交纳凭证;⑥联合竞买的要提交、联合竞买、竞投协议;⑦公司制的提交公司章程、股份制的提交董事会的意见及章程;⑧招拍挂出让文件规定需要提交的其他文件。
(3)招拍挂活动实施(10天，从公告结束至成交结束);①竞买人在招拍挂公告规定的时间和地点参加竟买;②竞得人在招竞得人在招拍挂规定的时间内参与竞价或投标，竞得国有建设用地使用权后，当即签订成交确认书;③竞得人凭成交确认书在规定的时间到我局签订出让合同。涉及工业项目用地的，须提交项目投资备案证、总平面布置图;涉及商业及其他项目用地的，须提交投资强度;房地产开发的，髯提交建筑面积、房屋套型及面积先进。
(4)公示。成交后10日内在中国土地市场网上公示成交内容，并将签订的出让合同内容录制到中国土地动态监测与监管系统中，上报国土资源部，待国土资源部审核通过后，统一发放出让合同电子监管号。
6、发放供地通知书。竞得人按出让合同的约定足额缴纳土地出让金后，发放供地通知书。[page]
第三阶段：登记发证
土地登记的程序为地籍调查→申请→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。
(一)申请。土地使用者申请土地登记，应当提交下列材料：1、土地登记申请书;2、申请人身份证明材料;3、土地权属来源证明;4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;5、地上附着物权属证明;6、法律法规规定的完税或者减免税凭证、缴纳土地出让金凭证;7、其他证明材料。
(二)地籍调查。包括权属调查、地籍测量。
权属调查包括界址调查、绘制宗地草图，填写界址调查表等。界址的认定必须由本宗地及相邻地使用者亲自到现场共同指界。单位使用的土地，须由法人代表出席指界，并出具身份证明和法人代表身份证明书;个人使用的土地，须由户主出席指界，并出具身份证明和户籍簿。法人代表或户主不能亲自出席指界的。由委托代理人指界，并出具身份证明及委托书;两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书及身份证明。经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。
地籍测量由具备相应测绘资质的专业测绘队伍承担，地籍测量饮食地籍控制、界址点测、地籍图成图、面积量算、地籍测量成果汇编五部分。
(三)权属审核。我局对申请人提交的证明文件、资料和地籍调查结果进行审核，权属审核的标准有三条：权属合法、界址清楚和面积准确。
(四)注册登记。国土资源部门对受理的土地登记申请进行审核后，办理登记手续。
(五)核发证书。国土资源部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地让。
二、有关的用地政策
自2004年以来，国家进一步从严土地管理，加强土地调控，先后出台了一系列政策性文件，国务院先后印发了《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)、《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)、《关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)等文件，国务院办公厅、国土资源部及相关部委陆续出台了相关的配套文件，对建设用地的规划、审批、供地、发证提出了新的要求。今年内，中共中央、国务院发布《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》，进一步实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度。为此，国家土地政策发生了很大变化，主要体现在以下几年方面。
(一)严格执行土地利用总体规划，实行新增建设用地计划指令性管理，控制新增建设用地规模。今年省厅统一掌握用地计划指标，工业项目直接申报，大力支持经济适用住房、廉租住房用地。其它项目，如房地产项目用地计划单列。并将上一年度的工业项目和房地产项目的供地实施情况，同时呈报省政府。
(二)严格执行国家土地供应政策，集约节约用地。根据国家发改委《产业结构调整指导目录(2005年本)》、国土资源部《关于分布实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》(国土资发[2006]296号)文件要求，坚持有保有压，对限制类项目严格限制供应土地，如党政机关办公楼，城市超宽道路，广场、公墓、机动车训练场项目。禁止类项目(如别墅、高尔夫球场、培训中心等)一律不得通过土地预审，建设用地报批和供应土地，优先保证国家重点基础设施建设项目，民生建设项目以及加强经济社会发展薄弱环节建设项目用地。[page]
1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于高速住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)要求，切实保证经济适用住房、廉租住房和中低价位(保本微利房)、中小套型(90平方米以下)普通住房用地不低于居住用地供应总量的70%。
2、工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，工业用地出让底价和成交价均不得低于国家和省制订公布的工业用地最低标准，国土资源部确定的我区工业用地出让最低价标准为十一等，144元/平方米(即9.6万元/亩)，严禁低于最低价标准出让土地，严禁以减免或返还土地出让金等形式变相低价出让土地。
3、必须严格依照建设用地指标和工业用地五项投资强度控制指标确定用地规模、核定用地面积。对超过用地标准、违反集约用地原则的，要坚决予以核减用地面积。控制指标包括投资强度和用地效率，五项投资强度内容凶手投资强度、容积率、建筑系数、绿化率(小于30%)、行政办公及生活设施用地比例(小于7%)。工业用地的投资强度，最低的木材加工业大于等于每公顷520万元，最高的为医药、化学纤维、交通运输设备制造业大于等于每公顷1295万元。
4、深入推进土地有偿使用制度改革。严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及务类社会事业用地要积极探索衽有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。
(三)严格实施征地统一年产值标准和征地区片综合地价，切实维护被征地农民合法权益，加强失地农民社会保障力度。
1、严格实施征地统一年产值标准和征地区片综合地价。2004-2006年，国土资源部对制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价作了一系列安排，省政府下发了《省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知》(鄂政发[2005]11号)文件，2006年制定了全区征地补偿标准;于2007年1月1日起试行。2008年底，国土资源部下发文件要求把失地农民社会保障资金单列，主要考虑：被征地农民社会保障费用标准;当地物价增长幅度、农产品价格、经济发展水平;河南省调整4000-16000元/亩因素确定。经国土、劳动部门共同测算，全区按区域分为四级：Ⅰ级原为32500元/亩，现为39000元/亩，增加6500元/亩，增加幅度20%;Ⅱ级原为27500元/亩，现为33750元/亩，增加6250元/亩，增加幅度22.7%;Ⅲ级原为25000元/亩，现为31250元/亩，增加6250元/亩，增加幅度25%;Ⅳ级原为20700元/亩，现为25300元/亩，增加4600元/亩，增加幅度22.2%。全区加权平均地价每亩28062元，比过去22159元，增加了5903元;年产值由每亩1000元，提高到1173元，增加了173元。在省政府发布征地统一年产值标准和征地区片综合地价之前，各地用地报批材料中的征地补偿标准在不低于省政府[2005]11号文件规定的最低标准的基础上，应尽可能提高标准，向新标准靠齐，以便新老标准的平稳过渡。
其中，高新区等相邻地段标准何庄、欧庙曹湾、牛首、太平等地在每亩4000---45000元，因此我们包含表苗每亩40000元。
2、加强对征地补偿费分配使用的监管。根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》精神，征地补偿费用(含土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费)，补助被征地农民社会保障支出，保持被征地农民原有生活水平不降低的补贴支出等应统一由市、县人民政府从土地出让收入中列支。必须严格按照有关规定，将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民的合法权益。要建立对被征地农民发放土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的公式制度，改革对被征地农民的发放方式，有条件的地方土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费等相关费用中应当支付给被征地农民的部分，可以征地补偿方案，由集体经济组织提供具体名单，通过发放记名银行卡或者存折方式直接发给被征地农民，减少中间环节，防止被截流、挤占和挪用。[page]
3、加强失地农民社会保障力度。根据国务院的规定，被征地农民参加有关社会保障所需的个人缴费，可以从其所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳，村集体经济组织留存的土地补偿费部分，可以用于补贴被征地农民个人参加社会保障所需的费用不足。地方人民政府应当从土地出让收入中安排一部分资金用于补助被征地农民社会保障支出。逐步建立被征地农民社会保障的长效机制。如果农民补偿过低，现行每征一亩土地33300元，还不够支付一个失地农民41382元。所需资金从出让金中支付，而工业用地没有纯出让金，长期下去政府财政会很困难。
(四)批地后实施管理制度
根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)等文件规定建立完善两个制度，一是建立健全土地市场动态监测制度。要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源部门要对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析，研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。二是完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合用、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。
1、建设用地备案管理。各类项目用地，应实事求是的及时报省国土资源厅备案。备案时，除填报建设用地备案表外，同时附具用地位置和补充耕地位置标准的土地分幅现状图。对未按规定及时备案的，暂停该地的农用地转用和土地征收审批。
2、建立健全新增建设用地批后核查制度。市、州国土资源部门要及时掌握城市批次用地实施动态，每年要组织两次以上批后核查工作，对批后核查中发现的问题要及时进行整改。省国土资源厅将会同省发改委、建设厅，分别于上半年和下半年各开展一次征地批后核查工作。重点核查工业项目、房地产项目、地方招商引资项目和开发区征地批后土地利用状况。
3、核查的主要内容。看是否批东占西、批少建多、未批先用，是否擅自改变批准用途，是否按照批准文件的要法语使用土地，是否贪污落实征地补偿安置工作，是否贪污落实耕地点补平衡，城镇建设用地增减挂钩项目是否按要求依法落实补充耕地方案。
4、国家建设用地全程监控。国土资源部设立中国土地利用动态监测与监管网。所有手续从征地报批、地理坐标、文件批复、发布计划、招标拍卖挂牌、出让合同监管号码，交纳出让金、发让、批后建设等内容都有在中国土地利用动态监测与监管网上逐一登记。是否按照批准的面积、位置、用途、闲置、建设等与遥感卫星照片对照。批准后两年不动工建设，批复文件作废，重新申报。
董律师提醒：
行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
