行政合同纠纷律师：专家建议农地转用权和征地审批权应分离

专注征地行政的 北京楹庭律师事务所

在行政过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在行政中和行政方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

为缩小征地范围，农地转用权和征地审批权应相分离。“在日本，农地的转用是农林水产省批，而征地则是国土交通省审批。农林水产省考虑的是农业的保护，国土交通是考虑公路建设。中国把两个权力捆绑在一起，交给国土部门，弊病很大。”

在他看来，中国土地制度改革应分“两步走”：1978年至今，属于第一阶段，中国农村实行家庭承包制、城市土地可有偿出让，实现了集体和国有土地所有权与使用权的“两权分离”。也就是说，国有土地归国家所有，但使用权可以转让、交易;而集体土地归集体所有，但其使用权可承包经营或用于乡镇企业建设，甚至开发公租房。这是一个制度创新。

但是，“城乡居民和企业、农民拥有的土地使用权，是极不完整的，应该尽快启动第二阶段的改革，其核心是规范和束缚政府权力，加快征地制度改革，让集体建设用地能够与国有建设用地同地同权。这个改革应该是渐进式的，应通过修改《土地管理法》、《农地承包法》实现。指出。

他认为，推进新一轮土地制度改革，首先应完善现有集体土地的权能。目前，农地的使用权(即农地承包权)还面临着许多缺失，必须赋予农民完整的土地财产权利。

在中国，按《农地承包法》，集体农用地的使用权，被称为“农村土地承包经营权”，这其实是农用地的使用权;同时，国有农场的土地，也属于农用地，但被称为“国有农地使用权”，未来应该把国有农用地和集体农用地的使用权在法律上统一起来。

他建议，应参照《国有土地地上房屋拆迁管理补偿条例》，出台《集体土地上房屋拆迁管理补偿条例》。同时应把对农民的财产补偿和就业补偿相区别，根据农地的市场价实现财产性补偿;而征地补偿最好是直接到户，全部发给农民。

在他看来，未来的《土地管理法》修改，应该把征地严格限定在真正的公共利益范围内。为了实现这一目的，“可先从城市规划圈外减少征地，然后在城市规划圈内缩小。从存量入手，再到增量;从宅基地之外入手，再到宅基地”。

董律师提醒：

行政需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何行政问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。