楹庭行政律师：签订建设用地使用权出让合同后，对方不履行怎么办？

专注征地拆迁的北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

行政机关不履行土地出让合同，企业应该如何处理？如何维护自身的合法权益？因拆迁原因导致土地不能供地的，应当如何起诉？先通过具体的案例来了解一下。辽宁省葫芦岛市自然资源资源局作为出让人，与受让人某公司签订了国有建设用地出让合同，就交付条件、交付时间、使用权、价款等进行了详细的约定。

合同签订后，某公司就依照约定支付了相应的地价款，但是，涉案地块上依然有未拆迁的房屋，导致土地达不到“三通一平”的条件，迟迟不能交付，不能实际交地。该公司就将市自然资源局和区主管部门诉到了中级人民法院，要求解除协议并返还土地出让金，并承担相应的违约责任。

这类的案件在一段时间内还是很多的，包括到现在有的地方还存在，主要是因为原地块上的拆迁等这些工作一直没有完成，导致不能完成“三通一平“，实际交付土地。

当然也有很多其他的情况，比如规划条件的调整导致“三通一平”未完成，有的比如高压线有规划，有山头等等这样的情况。总之，由于各种原因导致无法实际交地这样的案件比较多，那么，这类案子到底如何解决呢？到目前为止，很多人的说法还是不一样的。有很多民事律师认为是民事合同纠纷，民事起诉到法院，法院往往会认为这属于不可抗力。如果是不可抗力的原因，那么，双方谁的责任都没有解除，然后把土地价款返还给企业，这样企业的损失就会比较大。因为有可能企业拿地的时候的价格跟现在差距很大，现在土地已经翻了10倍、20倍，还按原来的土地出让金退还给企业，是不合理的。

所以，这类案件也提醒我们思考应当如何处理。本案法院判决，市中级人民法院认为，市国土资源局是作为土地出让的机关，交付土地应该按净地交付是它的法定职责。市国土部门按照约定交付土地应当承担违约责任，判决解除合同，然后，返还土地出让金并支付违约金。该公司和市国土资源局均不服，因为该判决的结果不能弥补企业的损失。上诉到辽宁省高院，最终又重新确定了违约金，违约行为持续存在，认为该公司损失也持续存在，应当都计算在内。所以，对违约金部分进行了改判。

本案的典型意义在于，随着新的《行政诉讼法》的作出，国有土地出让协议已经明确列为行政协议的范围。该案已经列入了最高人民法院确定的东三省行政诉讼典型案例，典型案例的意思就是以后有别的案子，要参照这个案例来，不能同案不同判，这类案件不能归类为民事案件。

行政协议一旦订立，当事人必须履行。无论是行政相对人还是行政机关等相关部门，以国有土地使用权出让形式确定了各类各方的权利义务，相关公司在支付款项后应当履行供地的职责。但是，法院通过审查和合约性审查，从行政主体的解除形式、违约金的支付标准等方面进行了充分的论述，既保障了国有土地使用权人合法权益的维护，又督促了地方行政机关应当守信践诺，应当依法行政。这是最高人民法院所确定的本案的典型意义。

除了典型意义之外，从办案的角度来分析，这类的案件属于行政协议纠纷，必须进行行政诉讼。还有相关的就是矿业权的、矿权相关的一些协议，还有特许经营协议、补偿安置协议、PPP项目等等这些以及其他所有行政机关和社会资本合作过程当中的各类协议都属于行政协议。

在行政诉讼当中，很多法律和法规更多的是保护行政相对人。如果放到民事诉讼里，两边都需要平等保护，两边平等的保护意味着权力更大的一方更有利。为什么强调行政诉讼的重要性呢？同样的一个案件，如果依据民法来判，有可能企业的损失会比较大。比如在补偿案件当中，包括各类因为公共公共利益的需要，而违反行政协议，这种信赖保护原则如果放在行政诉讼里有明确的参照标准，比如说按房屋征收补偿的是按周边房屋的市场价格。可是，在民事诉讼中没有相关的规定。

这类的案件还需要明确被告，被告是谁一定要搞清楚，企业应当以谁为被告？应当在哪级法院起诉？另外，法律程序及法律依据一定要定性准确，法律依据要明确找出来，要找的完整明确的法律依据、事实依据。

各位企业主如果遇到了这类的纠纷，土地出让过程当中因为拆迁的原因，因为“三通一平”完不成的等等原因导致不能交地的，如果有相关的法律问题，一定要找专业团队寻求帮助。每个案子情况都不一样都需要具体分析，所以企业主如果遇到类似的这种情况，应该怎么办呢？建议及时找专业的律师团队进行分析，也可以向我们咨询，行政纠纷当然要找北京楹庭律师。律师团队会给指明道路，搜集事实依据和法律依据，出具简单办案方案之后，企业主再决定下一步如何解决。通过法律的工具来保障自己的合法权益。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。