“以房抵债”型房屋买卖合同的效力认定和法律适用

1、“以房抵债”型房屋买卖合同的特征当事人签订“以房抵债”型房屋买卖合同约定由债务人将其自有、共有或者他人的房屋，以房屋买卖的形式，抵偿其对债权人的债务双方除订立符合房屋买卖要素的一般房屋买卖合同外，合同中多出现关于“抵债”“担保”的附属条款、补充协议，或有类似表述的条款，具体有以下几种表现形式：

（1）约定在债务到期后未按时清偿的情况下，买卖的标的房屋变更登记至债权人或其指定的第三人名下；

（2）约定债务人或者出卖人于签订合同后一段期间内以某价格回购买卖的标的房屋，或在清偿债务后，房屋所有权恢复登记至债务人或者出卖人名下，即约定中存在“融资、担保”的意思表示；

（3）约定以房屋抵偿数额确定的到期债务

2、法律关系的认定此类纠纷的起因为民间借贷等债权债务关系，双方法律关系的认定需以原债权债务关系真实合法为前提实践中，法院多以房屋买卖合同纠纷或确认合同无效纠纷为案由受理此类案件。

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债权人往往要求履行买卖合同，债务人或者出卖人则以恶意串通、虚假意思表示为由主张合同无效无论是合同中约定“抵债”条款还是“融资、担保”条款，“以房抵债”型房屋买卖合同的签订都是为解决原债权债务关系的清偿问题，因此审理此类案件需从原债权债务关系入手，对债权债务关系的真实性、合法性及具体内容进行实体审查。

关于法律关系的认定，以此类案件最常见的基础法律关系民间借贷为例，应对借贷合意、款项交付、利息标准等方面是否符合《民法典》及最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》进行审查，另需注意对虚假诉讼及“套路贷”进行识别，可以结合资金来源、交易习惯、系列案件检索信息等作出判断。

根据最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第1款、《九民会议纪要》第45条的规定，如案件各方之间的原债权债务关系明确且无争议，则法院应向各方当事人释明并在此基础上根据“以房抵债”型房屋买卖合同的真实意思表示继续进行实体审理。

如原债权债务关系尚未查明或仍存在争议，则由法院向原告释明需按照原债权债务关系提起诉讼，可引导其变更诉讼请求经释明后原告仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼需要注意的是，在审理原债权债务关系的过程中，如果案件当事人就原债权债务关系达成以物抵债协议要求法院出具调解书予以确认的，根据《九民会议纪要》第44条规定，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当引导原告撤诉或继续对原债权债务关系进行审理并作出实体判决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。如果你还想了解房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房地产合同纠纷方面的信息，可咨询楹庭律师事务所律师一对一在线咨询。