香港独立估价师参与最终赔偿定价评估

独立估价师参与最终赔偿定价的评估 记者：在旧城改造、旧楼拆迁过程中，最引人关注和可能引发冲突的就是赔偿定价，香港以何种标准和程序来确定赔偿定价? 张震远：市区重建最大的挑战，在于动迁赔偿。 我们会给予业主和租户赔偿，而赔偿是有客观标准的。这个标准由香港立法会2001年批准通过，作为赔偿定价的基础。 在这个基础上，我们会邀请不少于7家的独立估价师参与最终赔偿定价的评估，且全程由受动迁影响的居民、地区代表监督。在估价师估出价格后，去掉最高和最低价，然后平均，得出最终定价。 市建局无法决定赔偿是多少，但必须按评估价格赔偿。 记者：为了让业主尽快搬迁，会不会采用一些激励手段，比如，先签协议者会不会有奖励? 张震远：不是谁先搬就给谁奖励，也不是拖得越久就给更多钱。业主都是同一标准。 申诉机制与民意咨询有助于避免冲突发生 记者：市建局会对拒绝搬迁的业主拆除吗? 张震远：有很多同行对我们的拆迁运作很感兴趣，问我们有没有强制拆迁。其实我们也有强制拆迁，在香港被称为“依法收回土地”。 比如，2009年深水埗的一个重建项目，有一家商店的租户拒绝迁走。他的铺位面积少于20平方米，只该得到数十万元赔偿。但他要求赔偿600万元。双方谈不拢，市建局申请强制收地，他向法庭上诉，最后败诉。 市建局不负责依法收回土地，而是先向政府申请启动土地收回条例，具体由地政署负责执行，市建局协助。 记者：除了申诉机制，香港旧楼拆迁中冲突较少还有其他原因吗? 张震远：拆迁赔偿额度合理很重要，此外还要有事前的民意咨询程序。 一个重建项目要顺利推进，除了民意咨询，还要闯过多道关卡。 先是政府立项，城市规划委员会审批规划方案。在立项、规划审批过程中，重建区居民和其他市民，都可以提出各自意见，甚至挑战政府的最终决定，这可以让重建项目获得充分的讨论。 以全港最大型的观塘重建项目为例，我们经过两年5轮共60次的咨询会，又通过公开展览、民意调查，才确立重建方案，因此项目的规划得到广泛支持。 记者：这样做会不会造成效率低下，影响发展? 张震远：虽然民意咨询要耗费时间，出现争端后走司法途径也可能让重建延误，但这些程序可以避免冲突发生。虽然从某一个项目看，可能影响了进程，但从整体看，反而有利于市区重建顺利推进。 市建局运作结合公营和私营的特点 记者：市区重建局是一个什么性质的机构? 张震远：市区重建局不是一个政府部门，市建局约400名职工都不是公务员。市建局也不是私营企业，用香港的用语来说，是一个“法定机构”，也称为公营机构。 市区重建局的最高权力机构是董事会。董事会的主席和20多位董事会成员，都由特区行政长官委任，并不支取工资，属于公共服务性质。董事会的成员，有些是政府官员，有些是专业、学者，他们的工作都和市区更新有关。 记者：完全没有经济激励，怎么能做好这项工作?重建市区所需的资金又是从哪里来? 张震远：香港人有服务社会的传统。市区重建涉及很多弱势的居民，他们需要帮助，所以做这份工作，帮助旧区居民改善生活环境，向他们注入资源，非常有意义。 在重建资金方面，特区政府成立市建局后，向局方分五期注资100亿港元，作为市建局的营运资本。 市建局的运作，结合了公营和私营的特点。公营特点方面，主要体现在监管和问责两方面。市建局每年要准备全年的工作计划，经发展局局长呈交财政司司长审批。我们每年6月，要向香港的立法会报告全年工作，接受监督。另一方面，市建局的日常运作，要体现市场效率，有灵活性。市建局的目标，是取公营和私营机构的优点，集于一身。 市建局主席也不能左右招标 记者：市建局的项目，都要与私人开发商合作。这是为什么? 张震远：我们做项目，一贯与地产商合作。大家都害怕官商勾结，也有人认为，市建局把市民的房子拿去，再跟地产商合作建豪宅，肯定不是好东西。 其实，与地产商合作，不是我们要搞利益输送，而是觉得在发展楼宇方面，包括建楼、销售，他们经验比我们多，做得比我们好。所以，我们只处理最擅长的东西——规划、审批、拆迁。 记者：与地产商的合作，具体采用什么合作形式，你本人能够影响合作过程吗? 张震远：与开发商的合作，都通过招标进行。我们给开发商开出的条件很严格，监管也很紧，但他们没有选择，想拿市区的一些地，他们只能跟我们合作。 招标规定了价高者得，虽然我本人也是招标委员会委员，但并没有办法左右招标的过程。 比如说，委员们在标书上看不到公司名字，只能看到代号。有人可能想在开标前通过委员偷偷查询对手报价，但是我们有一个规定，要所有标书都进来之后才能开标。有严格的规定，包括我在内的委员就没有可能利用权力左右招标过程。