棚改和房屋拆迁大不相同！搞不清楚补偿标准，可能一夜回到解放前

随着国民经济的发展和城市化进程的加快，棚户区改造和新农村建设的频率越来越高，但许多人对棚户区和房屋拆迁补偿还不熟悉，因此，今天我们就介绍一下棚户区改造和房屋的拆迁的某些区别、标准和补偿办法。

 

棚户区改造和房屋拆迁区别

棚户区改造是我国政府为改造城镇旧房，改善困难家庭住房条件而开展的一项民生工程。根据街道申请，本区建设局将对现场进行检查，市房屋安全专家鉴定、市棚户区改造指挥部统一拆迁安置的程序进行。只有通过专家鉴定为危房的，才能进行房屋的安置和拆迁，采用棚户区的改建和拆迁补偿安置办法。

在中国，上千万城镇低收入和少数中低收入家庭生活在棚户区。此外，中国各地还有许多“城中村”和危险的老房子。棚户区房屋破旧不堪，厨房和浴室设施不完整，有些甚至存在安全隐患。

简单地说，棚户区的改造就是政府按照上面的精神，为老百姓谋福祉，当然赔付也会相对较少。如果政府统一改造或建立开发区，房屋拆迁是项目的需要，这是一项政府行为，应向人民支付相当数额的赔偿。棚户区改造由政府主导，房屋拆迁大多由房地产开发商以拆迁方式进行，因此棚户区改造更有利于保护被拆迁人的权益。

棚户的改造也是对院落等土地给予补偿的，但是房屋的拆除不会涉及这一方面，只根据住房面积。

 

棚户区改造主要是在国有土地上对危旧房屋进行建设，主要包括城市棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造、中央下地方煤矿棚户区改造和城镇建设。《住房和城建建筑部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》进一步明确，一些“城中村”重建项目也被纳入棚户区改造的范围。

中国棚户区的改造是按照“政府主导，市场运作”的原则实施的。除鼓励地方政府实施财政补贴，税费减免，土地出让金收益等优惠政策外，政府还允许在改造项目中建设一定比例的商业服务设施和商品房，以支持让渡一些政府收入，吸引发展企业参与棚户区改造。当然，不可避免地会出现各种问题。许多普通人对棚户区改造或拆迁棚户区一无所知。只知道家已经消失了，该赔偿多少钱？

 

棚户区改造法定流程和赔偿办法

棚户区改造项目所应遵循的法律规定，首先就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令 第590号）。背离了590号令的棚改，基本可以确定是违法的。譬如：房屋征收决定→入户评估→协商补偿安置协议（含自主选择补偿安置方式）→征收补偿决定→申请法院强制执行”这条程序主线，与590号令是完全相同的。

其次，大家最关注的赔偿法律标准问题，其实就是与第590号法令大致相同。被征收者只需掌握普通城市房屋拆迁的补偿标准即可。

补偿办法参考如下：

一、补偿分为两类：现金补偿和房屋置换。

二、房屋置换的补偿含三种。

1、规定一定比例的置换，如旧新按1：1.5的面积置换等；

2、把房子换成新的价格，就是把你的房子变成一个价格，这个价格与房子的新旧、装修和结构有关；

3、其他的搬迁奖励。

 

棚户区改造具体补偿标准：

(一)货币补偿

补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+外迁补助费+其他补助费

(二)房屋产权调换

1.产权调换房屋

该项目的产权位于安置小区。住房产权交换期为36个月。A住房区为普通商品房，B住房区为“按经济适用住房管理”的商品房。

2.补偿补助总款

补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+其他补助费

3.产权调换房屋面积

被征收人可选购的产权调换房屋面积为被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+10建筑平方米，其中：

（一）被征收房屋建筑面积的0.2倍不满10平方米的，按照10平方米计算；

（二）同一个人或者夫妇在本项目征收范围内有两座以上房屋的，应当一并计算被征收房屋的建筑面积，10平方米的建筑面积只能享有一次；（三）当被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+10建筑平方米小于产权调换房屋最小户型面积，允许购买本项目产权调换房屋最小户型。

4.产权调换房屋购买价格

(1)被征收房屋建筑面积的0.2倍和10建筑平方米部分，在签约期限内按照优惠价格4500元/建筑平方米购买，在签约期限届满后，按照7000元/建筑平方米购买;

(2)被征收房屋建筑面积部分按本项目基准价格购买;

(3)超出被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+10建筑平方米的部分，按照本项目标准房地产价格购买。

5.选房顺序

按照先签约可以先选房屋的原则，被征收人可以自愿选择A区和B区安置房的产权进行房屋调换。

 

(三)被征收房屋价值、标准房地产价格、基准价格

1.被征收房屋价值

被征收房屋价值=[(基准价格×K+被征收房屋重置成新价)×因素修正系数]×被征收房屋建筑面积+被征收房屋设备、装修及附属物价格

K为容积率修正系数。

被征收房屋的价值补偿，由公开选定的项目评估机构评估确定。

2.标准房地产价格、基准价格

本项目的准房地产价格和基准价格由估价机构在《房屋征收决定公告》时确定。

这个项目的预先评估的标准楼价为每平方米44208元，基准楼价为每平方米41877元。

(四)搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费

1.搬迁费

搬迁费根据被征收房屋的建筑面积计算。如果选择货币补偿，则标准为40元/ ㎡;如果房产交换，标准是80元/㎡。

2.临时安置费

选择货币补偿的，按征收的建筑面积一次性发放4个月的临时安置费。标准为90元/月/平方米。

选择调换房屋产权的被拆迁人自行进行周转。合同期满后，按照约定的时间搬迁、移交房屋的，被征收人应当以房屋交换房的套型为基准，并一次性支付40个月的临时安置费；签订合同期限后搬迁后，每月减少临时安置费。这些标准是：一居室套型3560元/月

二居室套型4730元/月

三居室套型5520元/月

临时安置期满，调换房屋产权却不能交付的，将根据当时房屋租赁市场的价格重新批准临时安置补偿费标准，继续发放临时安置费，直至产权更换房屋的交付日为止。

3.停产停业损失补偿费

被征收房屋符合下列条件的，因生产经营和停业损失应该对被征收人予以赔偿：

（一）被征收的房屋有房屋所有权证明或者经有关部门认定为合法建筑物的；

（二）有合法有效的营业执照或者登记证明，营业执照或者登记证明所示的住所（营业场所）是被征收房屋；

（三）办理税务登记并持有纳税证明的。本项目停产停业损失补偿标准为1800元/平方米。

4.外迁补助费

选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积给予外迁补助费，标准为4000元/平方米。

(五)其他补助费

1.平房补助：补助标准为400元每平方米（只适用于未建地下室、二楼及以上等），基数计算为被征收房屋的建筑面积。

2.最低保障、残疾补贴：补贴标准为每证20000元。

3.电话移机费：补贴标准为每部235元。

4.空调移机费：补贴标准为每台400元。

5.有线电视移机费：补贴标准为300元每终端。

6.热水器移机费：补贴标准为每台300元。

7.对于选择安置房B区物业来交换住房的，选择安置房B区物业交换房屋建筑面积作为补助基数来给予补助费用，标准为1500元每平方米。

8、未经授权的地下室、地上二层及以上建筑不予赔偿。补助金按本项目评估机构确定的新重置价格发放。

2005年以来，中国在东北三省实施振兴战略，开展了大规模棚户区改造工程。这是新中国成立以来东北地区最大的住房工程。政府计划用3至5年的时间让200多万居民搬进新家。

目前，包括棚户区在内的全国约有1.5亿平方米的危房还没有改造，城市人民政府正在制定因地制宜的改造方案。根据住房和城乡建设部的规划，从2009年起，中国将对国内煤炭矿区、林场、农业复垦和棚户区进行大规模改造。

无论是棚户区改造还是房屋拆迁，都要改善人民的生活，但许多城市的开发商都披着“改革”外套，故意破坏发展，导致越改越穷，所以改造或搬迁，一定要了解基本的法律知识，不然可就容易一夜回到解放前了。