楹庭拆迁律师解析企业拆迁，国有土地和集体土地有什么区别，补偿有什么不同？

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

企业拆迁，国有土地和集体土地有什么区别，补偿有什么不同?

房屋征收，根据房屋所占用的土地性质，分为国有土地上房屋征收和集体土地上房屋征收。适用的法律也是不同的，集体土地上房屋征收更多的是适用《土地管理法》的相关规定。而国有土地上房屋征收则主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来进行。

法律依据不同

首先，集体土地上企业拆迁和国有土地上企业拆迁所依据的法律不同。目前司法实践中国有土地上企业拆迁有相应比较成熟的法律规定，而集体土地上企业的拆迁立法上属于空白状态。即便各个地方出台了一些关于集体土地拆迁的相关规定，但也都或多或少地对企业拆迁的补偿缺乏相应的规定，只规定了关于集体土地上住宅房屋以及耕地的补偿标准和方法。

拆迁流程不同

其次，集体土地上企业拆迁和国有土地上企业拆迁的流程不同。因为土地性质不同以及法律依据不同，决定了集体土地上企业拆迁的流程与国有土地上企业拆迁有很大的区别。

补偿标准不同

最后，集体土地上企业拆迁和国有土地上企业拆迁的补偿标准不同。对于停产停业损失、搬迁费用等等因企业拆迁而造成的损失，原则上集体土地与国有土地上的企业是没有根本本质上的区别的，但是，对于土地使用权以及房屋的补偿，则因为土地的性质、房屋的性质等等有很大的区别。所以，企业在遇到拆迁时，应该根据自己是在集体土地上还是国有土地上而进行区别的对待，要及时地咨询专业人士，在专业人士的指导下根据自己的企业性质。制定正确的谈判和诉讼策略，以其依法获得合理的企业拆迁补偿。

对于已经完成土地征收，但未给予房屋补偿、且房屋所在地已经纳入城市规划区的原集体土地上的房屋，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。换句话说，对于“城中村”拆迁，适用的是集体土地的法律法规，却优先适用城市房屋拆迁的补偿标准，维权和补偿均受到特殊优待。

首先在2005年，高院就作出了关于农村集体土地征收后，地上房屋拆迁补偿有关问题的答复，也就是法2005行他字第5号，该答复的内容是答复给重庆市高院的。 “你院2004渝高法字47号请示已经收悉，经研究答复如下：同意你院意见即行政机关征用集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房仍享有所有权。房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”

最高院在2005年的一个批复中明确指出：行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权。房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第2款也明确了，征收农村集体土地时，未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿时，房屋所在地已纳入城乡规划，土地权利人请求参照国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般予以支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

在实践中，有关部门往往会缺失上述流程中的部分环节，或者在一些环节中出现不合规的情况。企业在遇到拆迁时，要熟知拆迁的流程，寻求专业人士的帮助，对拆迁流程的合法性进行调查。在发现有不符合法律法规的情况时，要及时地通过相应的法律手段，维护自身的合法权益，通过沟通谈判达成补偿。

2020年1月1日出台了全新的《土地管理法》，国有土地上房屋拆迁和集体土地上房屋拆迁的流程出现了一定的差异，同样是“先补偿，后搬迁”，但征询意见的程序却差异巨大。国有土地上房屋拆迁，被征收人如果对补偿标准不满意，可以对补偿数额提出意见，却不能以此为理由直接拒绝征收。但集体土地上房屋拆迁，如果大多数村民对补偿标准不满意，征收决定就难以通过审批，换句话说就是不仅可以拒绝过低补偿，一定程度还能拒绝征收土地。

如果在征地拆迁过程中，对安置补偿有异议，可以怎么做呢?根据我国相关法律规定，被征收人可以在收到征收决定、征收补偿决定等具体行政行为的60日内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼。如果房子被强拆，要在知道强拆之日的6个月内提起诉讼。北京楹庭律师事务所案件分析部，遇到疑难案件可免费分析。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。