企业行政律：周边均已被征收，对遗留零星散落的“钉子户”是否应当予以补偿

专注征地拆迁的北京楹庭律师事务所

在拆迁过程中，很多企业对企业用地、房屋等了解不够，造成很多企业在拆迁中和拆迁方提供的内容对不上，造成企业无法估算补偿，最后拿到补偿低。北京楹庭律师事务所主任、政企纠纷法律研究专业律师董国女律师通为大家解析：

在周边均已被征收的情况下，遗留的零星散落的所谓的“钉子户”是否应当履行补偿的职责，是否应当依法进行征收？或者企业部分被征收之后，遗留下来的零星土地已无使用价值，是否应当征收补偿？通过具体的案例来了解一下。

吴某系某村村民，在本村拥有合法宅基地，地上房屋及若干附属部分房屋曾用于企业经营一年。吉林省长春某开发区管委会作出土地地上物征收的公告，正式启动集体土地的征收程序。2014年经管委会责令吴某交出土地，并申请强制执行。在法院审查期间，该经济开发区主动撤回了申请，重新组织调查后认为，吴某的宅基地不在征收范围内。说弄错了，不在范围内，所以停止了征收。

2019年2月，省自然资源厅出函给法院，说吴某的房屋、宅基地不在吉林省主管部门作出的批文的范围内。但经济开发区管委会2010年3月向吉林省长春市主管部门送达了关于撤销该村五个建制村的请示，也就是说这几个村早已被撤销，已经被整体征收，长春市相关部门批准同意。然后，该村子就在五个被撤销的村之内，吴某的住宅虽未经征收，但是其土地使用权已经归国家所有，吴某和少数村民外，其他村民已经通过征收、村改居等形式获得了相应的解决。

涉案房屋已不具备正常生活条件，其前后左右均已不具备生活的基本条件。该地段还树立了很多树桩等等，所以吴某要求补偿，提起了行政诉讼。这样以来案件就比较复杂，这是在征收的时候遗留下来得像这些零星的，没有在征收范围内的，零星的已经不足以继续生产生活的村民和企业应当一并征收。但是，由于没有谈拢等情况下，相关部门就放弃了。认为不在征收范围内，所以就不征收了，但是对于遗留下来的一些村民已经不能在此地继续生活，而且影响到生活质量根本无法保证，另外对于市容也有一定的影响。还有在征收一部分企业之后，企业剩余的土地已不足以生产，只能闲置，对于这种情况应当如何处理？

长春中院一审法院认为在明确适用征地、土地储备还是农民集体土地全部转为非农业人口的程序之前，吴某要求经开区补偿决定不具有条件，判决驳回了吴某的诉讼请求。吴某上诉到吉林省高院，省高院认为一审法院虽然遵循了司法权相关的原则，但不利于实现实质解决争议，所以撤销了一审判决，责令经开区针对吴某的土地房屋，参照国有土地上的房屋征收标准规定，对吴某履行补偿法定职责。

该案同样被纳入最高人民法院东北三省行政诉讼典型案例，法院认为，在征收拆迁过程中，行政机关应当主动全面履行法定职责。一方面经开区在整体征收过程中，对吴某作出征收评估、通知、责令交出等多个行为，足以使吴某产生了信赖，但是突然不征收了，原来的地方已经不具备生活条件，出于实用性、居住性、安全性等要素已经不具备，行政机关却未纳入征收范围一并征收。另一方面，涉案房屋附属物存在明显影响到公共交通以及市容市貌、水系安全等等多方面的因素，属于典型的城市伤疤，行政机关应当兼顾公民个人合法权益和社会公共利益的需要，依法全面履行法定。

基于土地征收补偿、补偿程序存在多阶段组织实施的形式多样性，本着司法权迁移的原则，人民法院尊重行政权的首次处理权，但当行政权已无裁量余地时，司法权可以明确行政权，在具体行政行为的方式当中，人民法院就采用补充的方式来解决纠纷，司法权是对行政权强有力的补充。

对于这类的案件，零星土地或零星房屋，还有人们比较常见的“钉子户”应当如何补偿的问题。”钉子户“造成的原因是不是应该把所有的责任都归结到被征收人身上？不是的。是不是这些人零星虽然有的不在征收范围内，不在征收范围内，但是其已经不具备生活的条件，不具备生产的作用，不具有原有的作用，在他的信赖利益已经受到了侵害和剥夺的时候，他当然可以提起自己的补偿权并要求依照国有土地上的标准进行补偿。

法院最终是维护被征收人的合法权益，确认了这个方式的合法性和必要性。这是一方面，另外一方面就是在这类的案件过程当中，一定要确认好主体。这里面涉及到很多主体，很多主体有评估的，有实施拆迁的，有和你谈判，有出具文件、有盖章的，有通过会议纪要形式来组织实施的，有省主管部门的文件等等。企业到底是以谁为被告呢？一定要弄清楚，否则，会让走很多弯路。有的案件曾经三年、五年还没进入实体的审理，其实就是对象没有找准。

关于法律依据一定要找对，行为的性质一定要认真对。到底是依据行政法，还是依据其他的法律，民事的法律等等规定来解决？所以各位企业主或者被征收人如果遇到了这样的情况，迟迟没有对企业自身进行补偿，很多年过去了，或者很长时间过去了，一直没有相关部门对企业作出补偿决定，那这种情况就是相关部门的滥用职权的行为。浙江省高院的某判决书指出，迟迟不作出补偿决定也属于滥用职权。

各位业主遇到这样的情况，可以搜集好企业相关的所有的资料，然后咨询专业的团队，一定要问对，否则走错路的话就比较麻烦，可能会受到比较大的损失。每个案子情况都不一样都需要具体分析，所以企业主如果遇到类似的这种情况，应该怎么办呢？建议及时找专业的律师团队进行分析，也可以向我们咨询，行政纠纷当然要找北京楹庭律师。律师团队会给指明道路，搜集事实依据和法律依据，出具简单办案方案之后，企业主再决定下一步如何解决。通过法律的工具来保障自己的合法权益。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

董律师提醒：

拆迁需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使我是一名有10多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间查看几个案例几篇文章几个视频就可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候加以问问律师，在律师的指导下进行专业维权。