旧城改造过程中，行政主体违约导致开发商损失巨大如何解决？

最近，楹庭律师接触了很多这样的案例，基本上都是一些历史遗留问题，大多是在2000年左右或者2010年前后的时候，因为当地的城市要进行旧城改造，或者城中村改造，或者是棚户区改造，地方相关部门就用招标的方式，让很多有资质的开发商介入到棚户区改造和旧城改造当中。双方也签订了一些协议，但是在履行的过程当中，因为领导发生了很多交替变化，导致原来承诺的很多条件得不到兑现。

2019年相关部门发布了一项法规《优化营商环境条例》，其中第31条明确规定，地方各级行政机关作出的政策性承诺和签订的各类合同，依法应当履行，不得违约、毁约。如果说违约、毁约的一定要追究责任。如果因为公共利益或国家利益的需要而改变这些约定或合同承诺或合同约定的，必须严格按照法定的权限和程序进行，并对投资人因此遭受的损失进行了全面的补偿。这是一项行政法规，是法院审理案件所直接依据的法律文件。自此之后，信赖保护原则在法律体系当中就已经很完善了。

另外， 最高人民法院也是从2016年开始就发布了多项这样的文件，发布了很多典型案例和指导案例，要求地方各级人民法院要严格落实相关的规定，严格保护产权合法权益，保护民营企业合法权益优化营商环境。

其实，最高院从2019年就一直在发布一些保护产权的案例、行政协议的典型案例等等，大家都可以看一下，有很多类似的这种案例。

各位企业主如果真的遇到这类情况，大家一定要把你们的案件从法理上、法律上、政策上分析透，也要分析对。这类的案件一般分两种情形：

第一种情形就是单纯的行政机关违约。如果单纯的行政机关违约，可以追究相关部门或领导的法律责任，还可以追究经济责任。这里的经济责任指的是合同违约、行政协议违约，当然也会引起赔偿。根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》，这种违法行为当然违约，当然是一个违法行为，应当进行行政赔偿。这是第一类行为，就是单纯的行政机关主观的违约。

第二种情况就是因为公共利益的需要，比如说规划的调整或者由于其他公共利益项目的建设等等，这些都属于公共利益的需要。还有一项比较特殊的，比如说如果要履行这个合同，行政机关可能要支付更多的费用，算不算违约？算不算公共利益的需要？当然不算。

最高人民法院有过这样的判例，作为合同履行的内容，不应当是公共利益的损失。因为公共利益的需要一般公共利益的事项是法定的，比如说《土地管理法》的第45条；比如《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第八条，对公共利益的事项以法的形式都进行了列举。各位企业主可以看一下你们属不属于其中所规定的这几项；属不属于法定的公共事业、公共利益的事由。

一定要按照法律规定的权限和程序进行，比如土地使用权要收回，那么就按照《土地管理法》第58条的规定进行，补偿按照市场价格等等；比如说建成的房子要进行征收，可以按照《民法典和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定来进行等等，这些都是法定的权限和程序。然后还规定对投资者因此遭受的损失进行全面的补偿。

所以，各位企业主如果你们真的遇到了这类情况，建议大家一定要从以下几个方面分析：第一，要尽量多地搜集事实依据、证据。第二，要尽量多地查阅、翻看法律法规的相关规定，特别是最新的一些规定以及最高院的一些案例。第三，一定要制定一个正确的维权方案。为什么说是正确的维权方案？比如说你要不要起诉？如果要起诉的话，要告谁？为什么告？凭什么告？依据什么告？这些问题有没有答案，一定要弄清楚。这就是正确的维权方案，这就需要咱们一定要找一个专业的团队进行处理。

律师也是分专业的，很多律师就只做刑事诉讼，不做民事和行政，很多律师就只做民事或者只做融资，只做上市类案件等等。楹庭就是主做政企纠纷类包括征收、招商引资合作当中的一些行政协议的纠纷的，包括关停引起的一些纠纷。如果企业主遇到此类的纠纷，要先咨询专业的律师团队。律师会根据不同的案件，制定维权方案，因为每个案子都是不一样的，具体情况还需要具体分析。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。