整体的工业园区拆迁、搬迁应该怎么补偿？必须要注意这几点

江苏某工业园区总共有35家企业，当初这些企业都是通过招商引资的方式入驻的，现在陆续的开始拆迁，先让在相关部门上班的一些企业陆陆续续搬离。具体补偿标准每一家具体补偿标准是怎么样的并没有公布，剩下的这些企业按照2018年的补偿标准进行评估。

据某位企业主说：“我们企业就有27亩，每家企业不一样，有多有少都交过土地出让金，也办理过相关的手续，但没有办理土地证。我的建筑有7800多平米。遇到这样的问题，我们大家都很苦恼，应当怎么办？怎么维权？通过什么样的途径去维权？

其实，我们在这些年办理案件过程当中，对于整体园区的这种搬离越来越多，为什么会出现这种情况呢？因为在前期的城市规划当中，一般都是把工业园区设立在郊区的地方或者开发区这样的一些地方。但是，随着城市的发展住宅区域的不断扩大已经逼近工业小区的边缘，有的甚至在工业小区内就开始已经开发房地产。这样显然是不太符合城市总体规划的，所以，相关部门要求工业园小区要逐步地搬离。

以往遇到的情况很多都是逐步地搬迁、拆迁，比如说工业小区可能有几百家企业，但是有好几家因为土地的出让也是一步一步进行的，像现在越来越多的地方相关部门开始整体小区的搬迁，办理拆迁，收回腾退，这是一个主要原因。当然还有一类比如说有某大型的跨国企业或大型的央企要进行专业的工业小区的建设，要占据原有工业小区的所有土地，也就是更大的企业来了，这些小企业就让出了。这类的情况也有很多，这是背后的一些原因。

这类情况涉及到的法律规定有哪些呢？这类企业的搬迁往往是因为公共利益的需要导致的征收，也就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条规定。因为下列原因导致的征收应当由市、县级行政主体作出房屋征收决定。其中就指明了因为产业政策调整、科教文卫等等这些需要、环保等等这些原因的需要进行搬迁的就属于土地上房屋的征收。对于土地可以单独地按照《土地管理法》第58条进行收回。

对于土地上的房屋，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的标准进行征收，补偿包括房屋的价值、搬迁过渡安置、停产停业损失、奖励费、装修费以及设备费用等。其中最重要的是房屋的价值和停产停业损失。

房屋的价值按照法律规定《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条明确规定，不得低于周边类似房地产的市场价格。如果说按照本文提到的案例，按照2018年的标准，而且是按成本价进行评估，显然是不合理。法律规定是按房地产类似的房地产。比如说企业的建筑是在工业小区，就看看周边有没有工业厂房在出售，它的市场价格是多少。如果说周边都找不着，可以再远一点找一下，一定能找到。

如果说真的完全找不到，咱们可以计算假设企业旁边有一个这样的房地产在出售，那么，它的市场价格应当包括以下几个方面：土地的价值、建造的成本、开发商的成本、开发商的利润等至少包括四大项。那么，企业主看一下这四大项给出来一个合理的价格应该是多少，但是，很多相关的部门只给予一个建造成本，显然是不合理的。

所以，如果各位企业主你们也遇到了这样的情况，可以积极地采取法律途径维护自己的合法权益，但是在维护自己合法权益之前，一定要有四个方面需要注意：第一，要对自己遇到的问题进行一个准确的定性，是民事还是行政？要认定它是合法的还是非法的？要定性准确。第二，尽量多的搜集证据，只有这样才能更大限度地维护自己的合法权益。第三，一定要尽量多地去寻找正确的法律依据、法规依据、政策依据，最高人民法院的规定和案例。第四，也是最重要的是要制定一个正确的、完善的维权方案。

律师也是分专业的，很多律师就只做刑事诉讼，不做民事和行政，很多律师就只做民事或者只做融资，只做上市类案件等等。楹庭就是主做政企纠纷类包括征收、招商引资合作当中的一些行政协议的纠纷的，包括关停引起的一些纠纷。如果企业主遇到此类的纠纷，要先咨询专业的律师团队。律师会根据不同的案件，制定维权方案，因为每个案子都是不一样的，具体情况还需要具体分析。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。