拆迁评估中存在问题及解决途径

  　　一　引言 　　近年来，由于城市的快速发展，各地都出现了大规模的房屋拆迁工程，由此也引发了在拆迁补偿价格标准上拆迁人甚至城市政府与被拆迁人之间的矛盾。拆迁人希望少花钱，而被拆迁人则希望能拿到更多的补偿。如何协调这一矛盾，尤其是在协调这一矛盾的过程中应该如何保障作为弱势群体的被拆迁人的合法利益，是解决其中问题的关键。 　　2001年11月1日正式实施的《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)第三章第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”这一规定确立了以房地产市场评估价格作为拆迁房屋补偿标准的原则。由于城市房屋拆迁补偿价格是由具有相应资质的房地产评估机构按照房地产评估规范予以估算确定的，因此，拆迁过程中关于补偿标准的分歧就表现在拆迁人与被拆迁人对评估结果的不同看法上，而这又进一步反映在对评估机构的选择、委托以及对评估结果的认定上。 　　显然，评估机构的选择、拆迁评估委托主体的确认及评估价格的认定是影响评估结果的关键。只有采取公开、公正、公平的方法选择拆迁当事人双方都认可的评估机构，合理确定拆迁评估委托主体，运用科学、合理、有效的方法和程序认定评估结果，才能保证城市房屋拆迁补偿价格评估的公平合理，达到协调拆迁入与被拆迁人围绕拆迁补偿标准所产生的矛盾，充分保障作为弱势群体的被拆迁人的利益的目的。 　　二　评估机构的选择 　　关于评估机构的选择，根据建设部2003年12月1日颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定，市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择;拆迁估价机构的确定应当公平、透明，采取被拆迁入投票或拆迁当事人抽签等方式。如某省会城市的具体做法是，拆迁人取得房屋拆迁许可证后，有意向接受估价业务委托的评估机构可以到政府拆迁主管部门进行登记，市房屋拆迁管理部门和拆迁人根据拆迁项目大小和难易程度，在具有资质的评估机构中选择几家，并予以公示。由拆迁人组织被拆迁人对公示的评估机构进行投票，根据实际投票数中有效票的相对多数确定评估机构。 　　表面上看，这种做法赋予了被拆迁入足够的主动权，由他们通过民主投票的方式来自行选择评估机构，而不是由拆迁人一方来选择，从而可以充分保证拆迁评估及其结果的公正性和公平性，即保障了被拆迁人的利益。然而，在实际操作中往往存在如下两方面的弊端：一方面，由于被拆迁入对房地产评估这门技术及评估机构的了解有限，所以很难选出最能对房屋拆迁补偿价格进行合理、公正地估算的评估机构，而且被拆迁入作为分散的个体，往往参与意识不强，真正参与投票的并不多，这就使得拆迁人或者个别评估机构有可能做一些手脚，借这种看起来公正、民主的方式达到暗箱操作的目的，来选择拆迁入意愿中的评估机构。另一方面，在实际操作中，供选择的评估机构往往都是本地的，而一些经济不发达或欠发达的市、县只有有限的几个评估机构，这样无疑会限制被拆迁人的选择，也为拆迁人留下可人为操作的余地。 　　为了杜绝可能出现的不公正现象，我们认为，除了本地评估机构可供选择外，应当引入竞争机制，允许外地等级高、信誉好的评估机构申请参与竞争。评估机构的选择可以借鉴法院系统或者彩票摇奖的做法，采取由拆迁主管部门在具有拆迁评估资质而又愿意接受拆迁评估业务委托的全部评估机构中，以摇号或者抽签的办法选定评估机构。 　　在举行摇号或抽签之前，由拆迁主管部门根据拆迁项目的性质、规模等不同情况，拟定对评估机构应具备的资质及其他相关条件(如年业务量、当前已完成的拆迁评估项目数量及正在进行的拆迁评估项目数量、项目完成的质量等)的要求，并由有意愿接受拆迁评估业务委托的评估机构(允许外地符合条件的评估机构参与竞争)向拆迁主管部门提交参选申请。拆迁主管部门只做形式审查，符合条件的评估机构都可以参与摇号和抽签。 　　为保证评估机构选择的规范性、严肃性，符合公开、公平、公正的要求，摇号或抽签的组织工作应由房屋拆迁管理部门负责，并邀请公证机构参与，采用一套规范的选择实施程序。对于实施程序的安排要求简明清楚，这样容易为拆迁当事人尤其是被拆迁人所理解和接受;要具有较好的可操作性，容易实施，比较经济;要规范稳定，这样才能建立权威性、可信性。 　　摇号抽签选择方式在选择房屋拆迁评估机构过程中，完全去除了关系等因素对评估机构选择的影响及拆迁人或者个别评估机构做手脚的可能性，从而可以充分保证评估的公正性和公平性。 　　三　拆迁评估委托主体的确认 　　即使采用公平、公开、公正的方式选择拆迁评估机构，在一定程度上还不能完全保证评估机构对被拆迁房屋实施公平、公正的拆迁评估行为。这里就涉及拆迁评估委托主体的确定问题，不同的委托主体将直接影响拆迁评估机构的评估行为。 　　《城市房屋拆迁估价指导意见》第七条规定：“拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”即拆迁人委托评估机构实施拆迁评估，由拆迁人直接向评估机构支付拆迁估价费用。这种制度的设计往往存在如下弊端： ，由拆迁人委托评估机构进行拆迁补偿价格的评估，这给被拆迁人带来的直观认识是评估机构是受拆迁入雇佣的，是拆迁人利益的代表，他是不会站在公开、公平、公正的立场来进行拆迁补偿价格评估的。从而，在拆迁评估工作还没有进行之时，被拆迁人就已经对拆迁评估的公正性及最终拆迁评估结果的合理性持怀疑态度。第二，由于拆迁评估机构受委托于拆迁人，拆迁人与评估机构之间是委托与被委托的关系，拆迁评估机构的评估费用直接由拆迁人支付，这样，事实上拆迁人为了自身的利益无疑会向评估机构提出符合自身利益(同时很可能损害被拆迁人利益)的要求，以达到干扰公平、公正的评估行为的目的”。同时，评估机构为了与客户建立良好的关系以便于日后获得更多的评估业务，往往会迎合拆迁人提出的要求，从而影响评估结果的公正，使得被拆迁人的合法利益得不到保障。 　　为了保障被拆迁人的利益，必须改变当前拆迁评估的委托模式，改变评估机构的委托主体，由第三方来委托评估机构对拆迁补偿价格进行评估，使得评估机构在拆迁补偿价格的确定上具有超然的地位，从而确保评估过程的无干扰性，保证评估结果的公正性和合理性。在实际操作中，可以考虑让政府拆迁主管部门作为委托主体，由其委托评估机构来进行拆迁补偿价格的评估，而相应的评估服务费的支付则由政府拆迁主管部门在收取的拆迁管理费里予以开支，或者由政府拆迁主管部门代收代支。如果是在拆迁管理费里支付，可以适当调整拆迁管理费的收费标准，增加评估服务费部分。此外，也可以采取适当增加拆迁补偿安置资金数额的办法，以保证拆迁评估服务费的支付。