国有土地使用权的补偿具体操作

　　房地相当时，估价单位按市场比较法的估价结论已包括了占地范围内的土地价值。但地大于房时，还有两种情况，一种是房屋总建筑面积小于宗地面积(即容积率小于1)，另一种是房屋总建筑面积大于或等于宗地面积(即容积率大于或等于1)。我们理解，如果出现容积率大于或等于1的情况，即使被拆迁人有独立使用面积的空地，也不应当补偿，理由为：容积率大于或等于1时，土地虽然大，但房屋是多层楼房，估价单位在对该楼房按市场比较法进行作价时，二层以上楼房的价值都包含了均摊的土地价值，在有些发达城市也有这方面的实践。因此，只有容积率小于1时，只对土地总面积减去房屋建筑总面积的差额部分土地进行单独进行补偿，补偿的标准应由估价单位按收回土地使用权的基准地价为基础进行评估作价。 　　在经过论证的基础上，经与有关部门协调，我们最终形成了《关于城市房屋拆迁中土地与房屋补偿有关问题的意见》，全文如下： 　　(一)城市房屋拆迁中，土地补偿标准参照现行基准地价由有资质的土地评估单位评估并经国土资源管理部门确认后进行补偿。 　　(二)对于合法房屋建筑面积大于或等于合法批准土地使用面积的，拆迁时，对房屋按房地产市场价格进行补偿，土地不再单独进行补偿。 　　对于合法房屋建筑面积小于合法批准的商业、住宅土地使用面积的(即地大于房的情况)，拆迁时，剩余部分的土地面积，按土地补偿标准单独进行补偿。 　　合法批准的工业用地，按规定的土地利用定额核减后，土地有剩余的，剩余部分按土地补偿标准给予补偿。2005年后建设的工业项目，超出土地利用定额标准的，超出部分的土地政府将无偿收回。 　　(三)城市房屋拆迁中涉及对被拆迁人进行土地补偿的，土地补偿款统一由拆迁人支付。拆迁人需缴纳该幅土地出让金的，政府应将相应的土地补偿款扣除。 　　(四)拆迁时，房屋使用用途与批准的土地使用用途不一致的，需要补偿的土地按批准土地使用途进行补偿。 　　(五)土地评估机构由拆迁人委托并付费。 　　黑龙江省大庆市世纪大道南则绿化改造项目被拆人以大庆市国土局收地前未就补偿问题作出明确为由向法院提起行政诉讼后，由于收地与补偿分属行政行为与民事行为，受不同法律规范约束，因此，在程序上，我们可以建议法院维持收地决定，关于土地补偿问题由原告另诉，但由于土地补偿是政府与原告不可回避的矛盾，这个问题最终要得到解决。为此我们本着从根本上解决问题为指导思想，研究收地补偿的法律规定及相关政策，形成上述意见，并将该意见报送司法机关，这五起行政案件最终以原告撤诉结案，目前大庆市政府准备将我所的土地补偿意见以规范性文件形式下发全市，作出指导拆迁补偿的依据。   （北京拆迁律师网 热线咨询：4000083855）