通过合法竞拍获得的土地，卖方没手续，征收时补偿少怎么办？

企业通过合法的方式竞拍获得混合的土地，因为拍卖方没有办理出让手续，征收时补偿不到位，应当如何维权？通过具体的案例来分析一下。河南南阳某仓储物流企业拥有国有划拨用地，地上建筑物是7000平米。

企业当时是通过正规的拍卖渠道拍卖得来的土地，该土地属于国企改制的土地，但是，因为相关部门的原因，土地的出让手续一直没有办理，房产证办下来了，办理房产证、规划证等手续都有。还有一个更重要的问题，现在的土地和房产不在一个人的名下，但土地证是老土地证，根本不和新的这个房产证在一个人的名下，所以，遇到了征收相关部门说土地根本不是你，不是使用权人，所以补偿的标准非常低。企业问这个问题该如何解决？该如何解决？如何维权？

我们在目前办理案件过程当中，这类案子很多，虽然是民营企业所使用的土地，但是划拨用地往往历史原因惊人的相似。有的企业是从法院购得的国有土地上的房产，有的是从国有资产拍卖平台上，一些破产的国有企业手中购得的厂房而获得的土地使用权等等。这类的企业往往遇到征收补偿都定得比较低，所以，这类案件也比较多。

这类案件基本上都能得到一个比较满意的结果，可以从以下几个方面来分析：文章一开始提到的案例涉及到两个法律关系，一是通过拍卖的方式获得房产的以及获得土地使用权的，没有及时办理土地出让手续，没有办理出让的土地使用权证，责任在谁？根据城镇土地出让转让暂行条例的规定，划拨用地在出让转让时，以及划拨用地上的房屋构筑物、建筑物在出让转让时，必须办理出让手续，补缴土地出让金，而且土地出让金应当由土地使用权人，也就是原划拨土地的土地使用权人来进行办理。

本案中如果真的是通过国有资产交易平台上拍得的土地，那么，土地出让金应当由谁来缴纳呢？应当由原国资委，也就是原土地使用权原来的国有企业，如果原来国有企业破产，应当由相关的股东，也就是国资委来进行处理，在补缴土地出让金之后，才可以办理最终的土地使用权证。

在其实在拍卖的时候，竞拍人缴纳的房款即土地款项当中应当都包括了土地出让金，而相关的部门把土地出让金截留了，没有补缴，所以这个责任应当由相关的部门来承担。如果是从法院拍得的土地，也是应当由原土地使用权人先补缴土地出让金，然后再办土地的转让手续和房屋的登记手续等等。

所以，大家知道了这方面的法律关系，知道了责任在哪儿，其实本案就非常清楚了。如果目前遇到了征收，现在的征收部门和原来的国有企业的股东，也就是国资委是同属于一家行政机关，其实这个问题就很好解决了。

我们处理了很多案件是不属于同一行政部门，比如说企业原来在国有资产上拍卖的国有企业，隶属于另外一个区国资委。而现在的征收是不动产所在地的区主管部门，分属于不同的行政机关，这就存在行政部门之间相互利益纠葛的一些问题了。征收地区主管部门不愿意多掏征收补偿费用，而原来的国资委又不愿意承担相应的责任。这个问题就要求企业需要通过不同的法律方式和程序来解决。

首先，第一步征收应当获得相应的补偿，然后其他的补偿应当由原来的国资委来承担，这是一个思路。另外一个思路根据《民法典》以及《土地管理法》等等都有类似的规定叫房随地。也就是说一个单位如果获得了房屋的所有权，自然获得该块土地的使用权，自然获得该款土地税。

企业既然获得了房屋的产权证，那么对于土地的使用权是法定的，自然获得。至于说有没有补缴土地出让金，那只是一个债权，跟物权没有关系。而且债权是由原国资委来承担，应当由让区主管部门去找原来的国资委，由它来补缴土地出让金，并且承担相应的利息损失等等，这也是一个思路。

另外一个法律关系是企业涉及到土地使用权证和房屋所有权证不在一个单位的名下，其实那是当然的，因为划拨土地使用权只能是在老的企业名下。因为划拨土地一般很少划拨在私营企业或者民营企业的名下。当然，企业是通过合法的拍卖，当然在企业的名下，这个问题需要怎么来解决呢？如果遇到了征收，可以一揽子解决，比如刚才提到的那两个解决的方案。

如果没有遇到征收或者征收得不是特别紧张、日期不是特别急切，大家可以完全通过2021年自然资源部的一号文件来解决。自然资源部2021年关于解决不动产登记历史遗留问题的通知，它上面明确规定，如果没有办理土地使用权的，应当按照当时的政策来补办相应的手续。比如按当时的土地出让金，当时的国家的规定来补办土地出让手续，自然获得出让方式通过出让方式取得土地使用权证，然后再解决征收和补偿的问题。当然，如果因此企业多花费的可以找原来的国资委或者相关的部门来进行追偿，那就是另外一个法律关系了。

在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。