汪庆丰律师答疑：集体商用地能否按国有土地标准赔偿？

　　集体商用地能否按国有标准赔偿?这是一个老生常谈的话题，集体商用按国有标准赔偿在我们国家也已经实践很多年了。

　　最早的一个案例就是接下来所讲的案例，赵某不服重庆市某区国土资源局行政管理的案件，2004年的案例，距今已经过去了很长时间，十几年甚至快二十年了，很老的一个案例，但是这个案例意义非常重大，推动了我们国家立法。最高院对集体土地上参照国有土地上赔偿法律上的推动，所以这个案件通过重庆市高院向最高院请示。就是这个案件曾经向最高院请示过，最高院作出了批复，这是第一次最高院批复集体土地在满足一定条件情况下，可以参照国有土地上的征收标准进行补偿，又在司法解释里边予以通过执行。

　　基本案情：1984年赵某在村集体土地上修建了房屋，用于居住，进行经营饭店、旅馆。用自己的宅基地经营饭店旅馆，在很多地方是常见的。赵某1984年建设的房屋，在1993年4月，赵某的集体土地登记申请书中区国土局在审批意见栏注明为住宅用地。但在同年4月5日，区国土局发给赵某的集体土地建设用地使用证载明土地面积是182平方，土地类型是商业和住宅。在同年的4月10日，相关部门给核发的乡村房屋所有权证载明的房屋种类是商业282.47平，住宅170平。

　　我们通过这个案情可以看见他的房子的演化，先是居住然后居住过程中经营饭店，经营旅馆，在合法两证土地使用证还有房产证的时候，就给他核发了商业住宅的混合用地，混合用途的房屋，然后在1994年市行政主体下发了征地批文对该地块进行征收。

　　1994年曾经有批文，批文之后，乡村房屋所有权证还有集体土地建设用地使用证都没有变更，1994年征地批文以后，2002年6月市行政主体作出批复，然后实施征地，在实施征地的过程当中，因为补偿没有达成协议，最终对他的住宅有一定的法律规定。按照市征地补偿安置办法对他的住宅进行安置，但是对他的非住宅部分也就是商用部分，按照市土地补偿安置办法第十二条的规定按重置价格计算补偿。建筑物为国家所有，按照重置价没有安置，他的价格是很少的。

　　本案中正义的焦点，最后没有达成协议的情况下，由国土局作出的交出土地决定以后，赵某不服，向区主管部门申请了复议。主管部门维持行政机关的行政决定起诉。一审法院审理认为，区国土局是法定的行政主管部门，有法定的行政职责，然后认为依据《土地管理法实施条例》第四十五条的规定做出的交出土地决定是履行职责的行为，其适用法律正确，程序合法。也维持了区国土局作出的决定书。不服，赵某上诉，上诉过程中上诉理由是区国土局适用《土地管理法实施条例》第四十五条做出的行政决定，适用法律错误，因为该条款适用的前提是当事人有阻碍征地行为而被上诉人国土局没有事实证明上诉人有此违法行为。

　　被上诉人是按征地补偿安置办法第二十二条的规定按重置价格计算补偿，认为重置价格是土墙房屋的价格即按300每平方的补偿标准进行补偿。上诉人认为重置价格应当是新创办同样规格的房屋的实际耗费价格，这是争议的焦点。然后从1994年起赵某房屋所在地已经被国家征用，从集体土地变为国有土地，房屋所有权证未做任何变更。

　　该案件在二审期间，二审法院向重庆市高院作出了请示，高院向最高院作出了请示。当时这个案子是很轰动的，最后由最高院作出了批复，才有了二审的审判结果和审判理由。审判结果中指出对于他的住宅部分的补偿有非常成熟的补偿安置的规定，所以也不是本案争议的焦点。争议的是对他的商用土地怎么补偿，当时的商用给的是按照300元每平方的重置价格。这个价格是非常低的，甚至低于住宅的补偿。因为它还是商用，所以最后的审判结果就是区国土局依照市征地补偿安置办法对赵某的房屋中非住宅部分按重置价格计算300每平方米，在目前法律对集体土地上非住宅房屋补偿没有标准的情况下，可以参照城市房屋的标准进行补偿。

　　我们知道集体的非住宅商用，如果按照城市的商用，那它的补偿标准翻了很多很多倍。因为城市商用这种门面补偿的价格要高于城市的商品房，住宅也要高出很多价格，所以这个案例是非常有影响的。因为这个案子最高院行政审判庭作出了一个批复，一个答复。答复就是可以按照参照国有的城市房屋拆迁条例有关规定对房屋予以补偿。这是2005年最高院做的批复之后，在2011年最高院关于审理涉及农村土地行政案件若干问题的规定，在司法解释中第十二条第二款也做了明确的司法解释的规定就是征收农村集体土地时，未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行补偿安置。房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照国有土地上房屋征收补偿标准进行的，法院一般予以支持，但应当扣除已取得的土地补偿费。

　　所以，通过赵某的这个案件，最高院通过批复，通过司法解释的出台就规定了集体土地上在满足一定条件下可以参照国有土地上房屋征收补偿进行，满足的条件就是第一它已经划为城市规划范围之内。第二在作出批复的时候，当时没有进行补偿安置。补偿安置的时候已经划为这个城市规划区，土地权利人请求参照国有土地向房屋补偿标准进行补偿的时候，法院一般予以支持。

　　如果遇到了和本案类似的，不管是住宅，本文主要案例是商用，但是在最高院的司法解释里不管什么样的集体土地，征收的时候没有实施征收，过了一定时候实施征收的时候，已经该地块化成了城市规划区。如果我们请求参照国有土地的标准，都应当按照国有的标准进行补偿。

　　本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。