房屋拆迁评估工作的规范化

　　城市化发展战略实施过程中，日新月异的城市形象成绩、一日千里的超常发展速度在给我们带来快慰的同时，房屋拆迁矛盾尖锐、信访突出、项目建设难以推进也随之成为社会的热点、焦点和难点，这是众所周知的不争事实。房屋拆迁补偿安置是房屋拆迁中的核心内容，房屋拆迁活动所涉及的各种法律关系主要表现为补偿安置，而补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估。房屋拆迁评估工作中的不规范现象，是房屋拆迁项目建设未能有序推进的一个重要原因。 　　房屋拆迁评估工作中的不规范现象主要有以下几个方面： 　　 、房屋拆迁评估机构大小悬殊，鱼龙混杂，整体素质偏低 　　由于我国房地产评估起步较晚等原因，目前有评估执业资格的房地产估价师仅数万人。房地产评估市场于是出现了执业资格证“一证难求”的证荒现象，诱使许多人趋之若鹜，存在着非专业人员通过非正常途径获取执业资格证书的现象，有人居然明码标价买卖证书，利用证书挂靠进行谋利已是业内公开的秘密，借证挂靠、蒙混过关的情况不是没有。不是做丝绸生意、做钢材生意的出身的也在做房屋拆迁评估吗?当然，英雄不问出身。但近几年大量新成立的房屋拆迁评估机构，到底有多少真本实领呢?大量的房屋拆迁评估报告，又有几本是房地产估价师亲自操作的呢?内在责任机制上存在的问题不可能保证房屋拆迁评估的公正性。 　　第二、房屋拆迁评估机构之间存在恶性竞争的现象 　　为了多争取业务，有的房屋拆迁评估机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，拿钱开路、大搞钱权交易;有的房屋拆迁评估机构迎合拆迁当事人的不合理要求，置评估规程和规范于不顾;有的房屋拆迁评估机构过度降低收费标准，大搞价格战。这些现象既影响了房屋拆迁评估报告的权威、公正和客观，损害了 和集体的合法利益，同时也形成了滋生腐败现象的温床。房屋拆迁评估市场中横行的不正当竞争，是损害房屋拆迁评估公正性的重要原因。 　　第三、房屋拆迁评估机构不按核准的资质和范围执业 　　在我国，房地产评估包括各个不同的方面，分属于建设、国土、财政等多个部门管理。房屋评估要按建设部颁布的规程规章进行评估，土地资产要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、企业资产评估要按财政部颁布的规程规章进行评估。专业的事要由专业的人做。但是，有的房屋拆迁评估机构为了包揽业务，不仅出具房屋拆迁评估报告，还出具地价评估报告，甚至出具企业资产评估报告。这种现象尤其表现在对企业的拆迁评估上。很显然，房屋拆迁评估机构超资质、超业务范围执业出具的评估报告没有法律效力，经不起司法审查的考验。 　　第四、评估程序不符合规范，评估结果不依法公示，评估报告不依法送达 　　不少的拆迁估价人员没有做好被拆迁房屋实地查勘工作，没有做好被拆迁房屋外观和内部状况的证据固定工作，有的甚至不做实地查勘记录，做了实地查勘记录也没有被拆迁人签字认可。由于房屋拆迁评估程序中的不规范现象，逼得个别的政府部门出台所谓的查漏补缺奖政策。有的房屋拆迁评估机构偷偷摸摸地进行所谓的评估结果公示，大部分的房屋拆迁评估机构做不到依法送达评估报告。这是造成房屋拆迁评估缺乏权威性和严肃性的重要原因。 　　第五、有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理 　　拆迁当事人对评估结果有异议时，理应严格按照房屋拆迁法规和房屋拆迁评估规范规定的救济程序操作，进行解释、答复、复核、重新评估甚至技术鉴定。但是几乎没有房屋拆迁评估机构将上述程序依法告知了拆迁当事人，很少有房屋拆迁评估机构对评估结果进行复核和重新评估，大多数房屋拆迁评估机构对评估结果的异议采取了爱理不理漠然置之漠不关心的态度。面对这样的房屋拆迁评估机构，不产生房屋拆迁争议才怪，“钉子户”就是这样产生的。 　　不错，造成房屋拆迁矛盾集聚的因素很多，就业、社保、婚姻、财产纠纷等诸多家庭问题与社会矛盾相互交织，一并凸显在拆迁环节并要求完全解决，并不能说全都是由房屋拆迁评估造成的。房屋拆迁评估作为房屋拆迁补偿安置工作的核心环节，只有做到公正公平，房屋拆迁工作才有说服力和公信力，才可避免或减少目前房屋拆迁中的尖锐矛盾，才能走出“拆迁难”的“困境”。在涉及到利益分配的问题上，公平公正是化解和避免矛盾的重要法则。 　　为顺利开展房屋拆迁工作，推进项目建设的顺利进行，促进城市化发展战略的实施，提出以下建议。 　　 、房屋拆迁主管部门要加强对房屋拆迁评估机构的管理和指导，打造房屋拆迁评估公信力 　　要严格房屋拆迁评估机构的市场准入机制，净化房屋拆迁评估市场。要加强对房屋拆迁评估机构和房屋拆迁评估人员的职业道德教育和诚信教育，保证房屋拆迁评估的公正公平。要完善房屋拆迁评估行业的自律机制，维护房屋拆迁评估行业市场秩序。要向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房屋拆迁评估机构，供拆迁当事人选择，保证房屋拆迁评估机构选定的公开、透明。要完善房屋拆迁评估报告救济机制，推荐素质好资质高的技术专业和法律专业成为房地产价格评估专业委员会委员，健全房地产价格评估专业委员会机构及其运行。 　　第二、房屋拆迁主管部门、承担项目建设的 出资企业和受委托从事土地平整房屋拆迁等做地工作的乡镇人民政府街道办事处，在房屋拆迁评估机构的选定上做到的公开、透明 　　城市房屋拆迁中，必须采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式选定房屋拆迁评估机构。征收集体所有土地房屋拆迁中，要以公开、透明的方式选定房屋拆迁评估机构。 出资企业要严格按照 2009年5月1日起施行的《企业国有资产管理法》关于评估的规定操作。 　　在房屋拆迁评估机构的选定上，要大胆引入公开、公平、公正的招标投标机制。使用各级财政预算资金和各种政府性专项资金的项目，使用国有企业事业单位资金的项目，使用 发行债券所筹资金或者 政策性贷款的项目，政府授权投资主体融资的项目，使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织或者外国政府贷款的项目，使用国际组织或者外国政府援助资金的项目，要按照《招标投标法》、《政府采购法》、《浙江省招投标条例》等法律的规定依法操作。 　　只有依法选定房屋拆迁评估机构，才能从根本上保证房屋拆迁评估的公正性，才能杜绝房屋拆迁评估市场中的寻租现象，从制度上保证我们的领导干部廉洁从政，也才能顺利地开展房屋拆迁工作。 　　第三、必须依法签订房屋拆迁评估委托协议，明确房屋拆迁评估机构的权利、义务，加大对房屋拆迁评估机构建议明确违约责任的追究 　　房屋拆迁人、承担项目建设的 出资企业、受委托从事土地平整房屋拆迁等做地工作的乡镇人民政府街道办事处，在与依法选定的房屋拆迁评估机构签订房屋拆迁评估委托协议时，必须依照房屋拆迁法律法规和项目建设的实际情况，全面、完整、正确、具体地设定房屋拆迁评估机构的权利、义务包括违约责任条款。 　　目前存在的政府包揽房屋拆迁服务工作，充当房屋拆迁服务人员的现象是不正常的。这种现象与房屋拆迁评估委托协议简单、粗糙，房屋拆迁评估机构的权利、义务不明确有关。 　　房屋拆迁评估委托协议应该明确规定房屋拆迁评估的法律政策依据和拆迁行政许可依据，应该规定持房屋拆迁服务工作上岗证的人员数量和名单，应该规定房屋拆迁评估的时间节点要求，应该规定房屋拆迁评估机构对《房屋拆迁价格评估总报告书》、《房屋拆迁价格评估报告》和《房屋拆迁价格评估结果告示》的公正性、合法性承担法律责任的要求，等等。 　　只有依法签订房屋拆迁评估委托协议，才能从法律上对房屋拆迁评估机构起到约束作用，才能保证房屋拆迁房屋评估工作公正进行，才能顺利推进房屋拆迁工作。 　　第四、建议转发杭州市国土资源局《杭州市区征收(用)集体所有土地房屋拆迁服务工作管理办法》 　　房屋拆迁评估工作中的不规范现象，也与房屋拆迁评估法律政策不完整不全面有关。在城市房屋拆迁评估领域，建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》对保证房屋拆迁评估公正进行起到了积 的作用，浙江省在2002年颁布过《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》。但对征收集体所有土地房屋拆迁如何开展房屋拆迁评估， 和省没有发布过规范性文件。2007年1月8日杭州市国土资源局以杭土资〔2007〕9号印发了《杭州市区征收(用)集体所有土地房屋拆迁服务工作管理办法》，该办法对规范房屋拆迁评估市场、促进房屋拆迁评估公正进行、推动房屋拆迁顺利进行起到了积 作用。建议直接转发以进一步规范房屋拆迁评估工作。 　　应该承认，房屋拆迁评估市场作为中介服务业的一个组成部分，应该得到大力发展。房屋拆迁评估市场的发展得益于城市化的快速发展，也应该有助于城市化的推进。在推进中介服务业加快发展的同时，必须规范中介服务业的发展。总之，客观地正视房屋拆迁中的问题，为切实解决问题进行认真的思考和研究，化解房屋拆迁矛盾，不仅是寻求房屋拆迁摆脱“困境”的有效途径，是房屋拆迁评估行业目前面临的一项现实课题，更是体现公平与效益、促进社会和谐与稳定的根本要求。   （北京拆迁律师网 热线咨询：4000083855）