房屋拆迁补偿的特殊情况怎么处理?土地抵押权的范围有哪些?

网友提问：

房屋拆迁补偿的特殊情况怎么处理?土地抵押权的范围有哪些?

律师解答：

房屋拆迁补偿的特殊情况怎么处理

(一)拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

(二)拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

(三)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

(四)拆迁设有抵押权的房屋，依照 有关担保的法律执行。拆迁设有抵押权的房屋，如果产权人选择产权调换的，抵押人应当以调换的房屋作为抵押物，并与抵押人重新签订抵押合同。如果抵押人选择货币补偿的，由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或由抵押人清偿债务后，方可给予产权人补偿。如果抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照产权争议房屋的拆迁规定实施拆迁。

律师解答：

土地抵押权的范围有哪些

一、划拨国有土地使用权

所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。

1、土地使用者须领有国有土地使用证;

2、具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明;

3、以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金;

4、经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。

《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。

二、出让方式取得的国有土地使用权

所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指 以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向 交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

三、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权

根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件： 、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。

四、乡(镇)村企业的建筑物占用范围内的土地使用权

根据《担保法》的规定，乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。乡(镇)村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡(镇)村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。